Steuern sparen mit Immobilien – der Leitfaden für Gutverdiener
Wer 80.000 Euro oder mehr im Jahr verdient, gibt einen erheblichen Teil davon ans Finanzamt. Der Spitzensteuersatz greift ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen (Stand 2026, §32a EStG). Was viele nicht wissen: Neubauimmobilien bieten derzeit eine der wenigen verbliebenen Möglichkeiten, diese Steuerlast legal und dauerhaft zu senken – nicht durch Steueroptimierungsmodelle, die das Finanzamt angreift, sondern durch Abschreibungsregeln, die der Gesetzgeber gezielt eingeführt hat, um Wohnungsbau zu fördern.
Dieser Leitfaden erklärt die drei zentralen Hebel: die degressive Abschreibung nach §7 Abs. 5a EStG, die Sonder-AfA nach §7b EStG und die KfW-Förderung nach den Programmen 297/298. Und er zeigt an einem konkreten Rechenbeispiel, was davon in Euro übrig bleibt.
Hebel 1: Degressive Abschreibung – 5 % vom Restwert jedes Jahr
Die degressive Abschreibung auf Wohngebäude wurde 2023 reaktiviert und gilt für Neubauten, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde (§ 7 Abs. 5a EStG). Maßgeblich ist das Datum der Baubeginnsanzeige, nicht die Fertigstellung. Der Abschreibungssatz beträgt 5 % – aber nicht vom Anschaffungspreis, sondern vom jeweiligen Restwert. Das ist der entscheidende Unterschied zur linearen AfA.
Bei der linearen Methode schreibt man jedes Jahr denselben Betrag ab: 3 % von 300.000 Euro sind dauerhaft 9.000 Euro. Bei der degressiven Methode nimmt der Abschreibungsbetrag mit der Zeit ab, dafür sind die ersten Jahre deutlich höher:
Jahr 1: 5 % von 300.000 € = 15.000 € Abschreibung
Jahr 2: 5 % von 285.000 € = 14.250 € Abschreibung
Jahr 3: 5 % von 270.750 € = 13.538 € Abschreibung
Jahr 4: 5 % von 257.213 € = 12.861 € Abschreibung
In den ersten vier Jahren summiert sich das auf rund 55.600 Euro Abschreibung – statt 36.000 Euro bei der linearen Methode. Das ist rund die Hälfte mehr im gleichen Zeitraum.
Die genauen Abschreibungstabellen und Voraussetzungen für die Wahl der degressiven Methode finden Sie auf unserer Seite zu den aktuellen AfA-Regelungen für Neubauimmobilien.
Hebel 2: Sonder-AfA nach §7b EStG – nur für QNG-zertifizierte Gebäude
Die Sonder-AfA nach §7b EStG ist der zweite Hebel – und er greift nur, wenn die Immobilie das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) trägt. Das ist eine Zertifizierung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, die unter anderem energetische Mindeststandards, Schadstofffreiheit und Lebenszyklusqualität prüft.
Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, darf man zusätzlich zur regulären AfA noch einmal 5 % der Anschaffungskosten pro Jahr abschreiben – und zwar für vier Jahre. Zusätzlich. Parallel. Das bedeutet: Wer die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG mit der Sonder-AfA nach §7b EStG kombiniert, erreicht in den ersten vier Jahren Gesamtabschreibungen von bis zu 38,5 % der Anschaffungskosten.
Zur Einordnung: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro (ohne Grundstück) sind das rund 134.750 Euro steuerliche Verluste aus der Immobilie in vier Jahren. Bei einem Steuersatz von 42 % ergibt das eine tatsächliche Steuerersparnis von über 56.000 Euro – in vier Jahren.
Was das in Ihrer persönlichen Situation bedeutet, hängt vom Einkommen, Steuersatz und der konkreten Finanzierungsstruktur ab. Die Zahlen oben sind keine individuelle Steuerberatung – sie zeigen die Größenordnung, um die es geht. Ihren konkreten Fall klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Eine erste Einschätzung gibt unser Steuerersparnis-Rechner, in dem Sie Ihre eigenen Zahlen eingeben können.
Aktuell:Was die Steuerreform 2027 für Kapitalanleger bedeutet – und warum die Sonder-AfA der größere Hebel bleibt.
Hebel 3: KfW-Förderung – zinsgünstiges Darlehen bis 150.000 Euro
QNG-zertifizierte Neubauten erfüllen in der Regel den Standard „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG“, der Voraussetzung für die KfW-Programme 297 und 298 ist. Das bedeutet Zugang zu zinsgünstigem Fremdkapital. Die jeweils gültigen Konditionen veröffentlicht die KfW – wir rechnen sie für jedes Objekt mit dem tagesaktuellen Stand durch.
Gefördert werden bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit, mit Laufzeiten zwischen 5 und 35 Jahren und tilgungsfreien Anlaufjahren. Das KfW-Darlehen wird nicht anstelle des Bankdarlehens beantragt, sondern ergänzend dazu – es verringert den Anteil, der zu Marktzinsen finanziert werden muss.
Was viele unterschätzen: Der Förderantrag läuft nicht automatisch. Er muss vor Kaufvertragsabschluss gestellt werden, weil die KfW keine nachträglichen Anträge akzeptiert. Die Fördermittelbeantragung gehört deshalb bei uns zum Standard-Prozess – nicht zum Extra-Service.
Rechenbeispiel: Was bleibt am Ende übrig?
Zahlen überzeugen mehr als Versprechen – deshalb ein konkretes Beispiel. Annahmen:
Kaufpreis: 380.000 Euro (davon 330.000 Euro Gebäudeanteil, 50.000 Euro Grundstück)
Kaufnebenkosten: ca. 28.000 Euro (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
Finanzierung: 230.000 Euro Bankdarlehen (angenommener Zins 3,8 %) + 150.000 Euro KfW 298 (angenommener Zins 3,06 %, erstes Jahr tilgungsfrei, danach 1,675 % Tilgung)
Eigenkapital: 28.000 Euro (nur die Kaufnebenkosten)
Kaltmiete: 1.100 Euro/Monat = 13.200 Euro/Jahr
Steuersatz: 42 % (Grenzsteuersatz)
Steuerliche Abschreibung Jahr 1:
Degressive AfA (5 % von 330.000 €): 16.500 €
Sonder-AfA §7b (5 % von 330.000 €): 16.500 €
Zinsen (3,8 % auf 230.000 € Bankdarlehen + 3,06 % auf 150.000 € KfW): 13.330 €
Weitere Werbungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage etc.): ca. 2.500 €
Steuerlicher Verlust aus Vermietung: ca. 35.630 €
Dieser Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen. Bei 42 % Steuersatz bedeutet das eine Steuerentlastung von rund 14.960 Euro im ersten Jahr – durch Abschreibung, Zinsen und weitere Werbungskosten. Über vier Jahre summiert sich das, auch wenn die Beträge mit dem sinkenden Restwert leicht abnehmen.
Die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung liegt in diesem Beispiel – bei 2 % Anfangstilgung auf das Bankdarlehen – im ersten Jahr bei rund 1.495 Euro (KfW-Darlehen tilgungsfrei), ab dem zweiten Jahr bei rund 1.705 Euro. Nach Abzug der Mieteinnahmen (1.100 Euro) und der monatlichen Steuererstattung (rund 1.245 Euro im ersten Monat) ergibt sich in vielen Konstellationen eine nahezu selbstfinanzierende Anlage – in den ersten vier Jahren. Ab dem fünften Jahr entfällt die Sonder-AfA, die Steuererstattung sinkt dann deutlich und der monatliche Eigenanteil steigt. Voraussetzung dafür ist ein eingetragener Lohnsteuer-Freibetrag – ohne ihn kommt die Entlastung erst mit dem Steuerbescheid.
Das sind Modellzahlen. Die realen Zahlen hängen von Kaufpreis, Zinssatz, Mietansatz und Ihrem individuellen Steuersatz ab. Aber die Größenordnung stimmt. Ein Vorbehalt zur Sonder-AfA: Ihre Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter anrechenbarer Fläche gedeckelt. Die im Beispiel angesetzten 16.500 Euro setzen also mindestens rund 82,5 Quadratmeter voraus – bei kleineren Wohnungen fällt die Sonder-AfA entsprechend niedriger aus.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Nicht jede Immobilie und nicht jede Situation passt zu diesem Modell. Die wichtigsten Voraussetzungen:
Zur Immobilie: Neubau, mit dessen Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde (für die degressive AfA). QNG-Zertifizierung (für §7b Sonder-AfA und KfW 297/298). Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen (§ 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG) – gemeint sind die Baukosten, nicht der Kaufpreis, und die Prüfung darf alternativ über die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 erfolgen. Separat davon ist die Bemessungsgrundlage auf 4.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt. Der Bauantrag muss nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellt worden sein (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG) – bei älteren Bauanträgen greift die Sonder-AfA nicht mehr.
Zur Finanzierung: KfW-Antrag vor Kaufvertragsabschluss. Bonitätsprüfung durch die begleitende Hausbank. Mindest-Eigenkapital für die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland rund 5–9 % des Kaufpreises, mit Maklercourtage bis rund 12 %).
Zur Person: Steuerpflicht in Deutschland. Vermietungsabsicht (kein Eigennutz – dann entfällt §7b). Einkommen oberhalb des Spitzensteuersatzes, damit der Steuerhebel seine volle Wirkung entfaltet. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Vermietung zu Wohnzwecken dienen; wird diese Frist nicht eingehalten, wird die Sonder-AfA rückwirkend aberkannt (§ 7b Abs. 4 EStG).
Was nicht passt, wird nicht empfohlen – das ist keine Marketingrhetorik, sondern praktische Notwendigkeit. Schlecht strukturierte Käufe kommen als Rückabwicklungen zurück, und daran hat niemand Interesse.
Weitere häufige Fragen – auch zu Risiken und Fallstricken – beantworten wir ausführlich in unserem FAQ-Bereich.
Häufige Fragen
Kann ich die degressive AfA und die Sonder-AfA gleichzeitig nutzen?
Ja. §7 Abs. 5a EStG (degressive AfA) und §7b EStG (Sonder-AfA) schließen sich nicht aus – sie werden parallel angewendet. Die Gesamtabschreibung kann in den ersten vier Jahren dadurch bis zu 38,5 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück) erreichen. Voraussetzung für §7b ist das QNG-Zertifikat.
Was passiert nach den vier Jahren Sonder-AfA?
Nach Ablauf der vier Jahre entfällt die Sonder-AfA, die degressive Abschreibung läuft weiter – dann auf dem reduzierten Restwert. Alternativ kann zu einem späteren Zeitpunkt zur linearen AfA gewechselt werden, wenn das vorteilhafter ist. Den richtigen Zeitpunkt für den Wechsel besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Muss ich die Immobilie vermieten, oder kann ich sie selbst nutzen?
Für die Sonder-AfA nach §7b EStG ist Vermietung Pflicht – Eigennutzung schließt diesen Hebel aus. Auch die degressive AfA wirkt steuerlich nur bei Vermietung: Ohne Mieteinkünfte gibt es keine Einkünfte, bei denen die Abschreibung angesetzt werden könnte. Das Modell ist deshalb auf Kapitalanlagen mit Vermietung ausgelegt.
Welche Risiken gibt es?
Die größten Risiken sind Leerstand (keine Mieteinnahmen, aber weiter Zins und Tilgung), eine Fehlbewertung des Kaufpreises (Bank bewertet niedriger, weniger Finanzierungsspielraum) und sinkende Immobilienwerte in schwachen Lagen. Deshalb prüfen wir vor jedem Antrag den Kaufpreis durch eine unabhängige Bewertung – und empfehlen nur Objekte, die wir selbst für solide halten. Wir nehmen nichts ins Portfolio, was wir nicht erklären können.
Wie lange dauert es vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe?
Das hängt stark vom Baufortschritt des Projekts ab. Bei Objekten, die noch in der Planung sind, kann es 18–24 Monate bis zur Fertigstellung dauern. Bei fertig gestellten oder kurzfristig bezugsfertigen Einheiten kann der Kaufvertrag in Wochen abgeschlossen werden. Die Finanzierungszusage liegt in der Regel innerhalb von 4–6 Wochen nach vollständiger Unterlageneinreichung vor.
Der nächste Schritt
Steuern sparen mit Immobilien funktioniert – aber es kommt auf die Details an. Welche AfA-Methode passt zu Ihrer Einkommensstruktur? Welche Objekte erfüllen aktuell alle Voraussetzungen für §7b und KfW? Und rechnet sich das alles, wenn man Ihren konkreten Grenzsteuersatz und Ihre Finanzierungssituation ansetzt?
Das sind keine Fragen, die ein Rechner abschließend beantwortet. Sie brauchen eine Einschätzung, die Ihre Situation kennt.
Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch – wir schauen uns Ihre Zahlen an und sagen Ihnen direkt, ob und wie dieses Modell für Sie funktioniert.