Wie hoch ist die degressive AfA bei Immobilien?

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG beträgt 5 % pro Jahr, berechnet jeweils vom Restwert des Gebäudes. Bei einem Gebäudewert von 400.000 € sind das im ersten Jahr 20.000 €, im zweiten Jahr 19.000 € (5 % von 380.000 €) und so weiter. Zum Vergleich: Die lineare AfA für Neubauten ab 2023 liegt bei konstant 3 % pro Jahr.

Für welche Immobilien gilt die degressive AfA?

Für neue Wohngebäude – auch Eigentumswohnungen –, die vermietet werden, mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Maßgeblich ist der angezeigte Baubeginn, nicht der Bauantrag. Beim Kauf vom Bauträger gilt der Kaufvertrag im selben Zeitraum.

Kann man degressive AfA und § 7b Sonder-AfA kombinieren?

Ja. Bei Effizienzhaus-40-Neubauten mit QNG-Zertifikat lässt sich die degressive AfA mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombinieren – zusätzlich 5 % pro Jahr über vier Jahre (bis zu 20 %). Voraussetzungen u. a.: Baukosten max. 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m² Wohnfläche.

Degressive oder lineare AfA – was ist besser?

Die degressive AfA bringt in den ersten Jahren mehr Abschreibung (5 % vom fallenden Restwert), die lineare ist konstant (3 % für Neubauten ab 2023). Für Kapitalanleger mit hohem Grenzsteuersatz ist der frühe Steuervorteil der degressiven AfA meist attraktiver; der Gesamtbetrag ist bei beiden gleich.

Kann ich später von degressiv zu linear wechseln?

Ja, ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig. Er lohnt sich ab dem Zeitpunkt, ab dem die lineare Jahresrate die degressive übersteigt.

AfA-Regelungen

Degressive AfA bei Immobilien – so funktioniert die 5 %-Abschreibung

Kurz erklärt: Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt bei neuen Wohngebäuden eine Abschreibung von 5 % pro Jahr – jeweils vom Restwert. Anders als bei der linearen AfA sind die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren deutlich höher, was den Steuervorteil nach vorne zieht. Nutzbar für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.

Degressiv vs. linear – der Unterschied in einem Satz

Die lineare AfA schreibt jedes Jahr denselben Betrag ab (bei Neubau ab 2023: 3 % der Herstellungskosten), die degressive AfA immer 5 % vom sinkenden Restwert – anfangs also mehr, später weniger. Welche Methode sich für Sie mehr lohnt, zeigt unser linear oder degressiv – der Vergleich.

Voraussetzungen für die degressive AfA

Wohngebäude (auch Eigentumswohnung), das vermietet wird.
Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 – maßgeblich ist der angezeigte Baubeginn, nicht der Bauantrag.
Beim Kauf vom Bauträger: Kaufvertrag im selben Zeitfenster und Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres.
Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich (sinnvoll, sobald die lineare Rate die degressive übersteigt).

Rechenbeispiel: degressive vs. lineare AfA

Vereinfachtes Beispiel, Gebäudeanteil (Herstellungskosten) 400.000 €, Grenzsteuersatz 42 %:

Jahr	Restwert Jahresbeginn	Degressive AfA (5 %)	Steuerersparnis degressiv (42 %)	Lineare AfA (3 %)	Steuerersparnis linear (42 %)
1	400.000 €	20.000 €	8.400 €	12.000 €	5.040 €
2	380.000 €	19.000 €	7.980 €	12.000 €	5.040 €
3	361.000 €	18.050 €	7.581 €	12.000 €	5.040 €
4	342.950 €	17.148 €	7.202 €	12.000 €	5.040 €
Σ 1–4	–	74.198 €	31.163 €	48.000 €	20.160 €

Vereinfachtes Beispiel, Gebäudeanteil 400.000 €, Grenzsteuersatz 42 %. In den ersten vier Jahren bringt die degressive AfA rund 11.000 € mehr Steuerersparnis als die lineare (31.163 € statt 20.160 €) – der Gesamtbetrag bleibt gleich, die AfA wird nur nach vorne verschoben. Keine Steuerberatung; Stand 2026, im Einzelfall prüfen lassen.

Kombination mit der § 7b Sonder-AfA

Bei QNG-zertifizierten Neubauten (Effizienzhaus 40 mit QNG) lässt sich die degressive AfA mit der § 7b Sonder-AfA kombinieren: zusätzlich 5 % pro Jahr über vier Jahre (bis zu 20 %). Voraussetzungen u. a.: Baukosten max. 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m² Wohnfläche, Bauantrag/-anzeige im Zeitfenster 1.10.2023–30.9.2029. Den kombinierten Effekt zeigt unser Rechenbeispiel mit echten Zahlen.

Degressive AfA selbst berechnen

Wie hoch Ihr persönlicher Steuervorteil ausfällt, hängt von Kaufpreis, Gebäudeanteil und Ihrem Steuersatz ab. Mit unserem Rechner können Sie Ihre degressive AfA berechnen.

Für wen lohnt sich die degressive AfA?

Besonders für Kapitalanleger mit hohem Grenzsteuersatz (Gutverdiener), die früh eine hohe steuerliche Entlastung möchten – etwa um die Liquidität in den ersten Jahren der Finanzierung zu stärken.

Häufige Fragen

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG beträgt 5 % pro Jahr, berechnet jeweils vom Restwert des Gebäudes. Bei einem Gebäudewert von 400.000 € sind das im ersten Jahr 20.000 €, im zweiten Jahr 19.000 € (5 % von 380.000 €) und so weiter. Zum Vergleich: Die lineare AfA für Neubauten ab 2023 liegt bei konstant 3 % pro Jahr.
Für neue Wohngebäude – auch Eigentumswohnungen –, die vermietet werden, mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Maßgeblich ist der angezeigte Baubeginn, nicht der Bauantrag. Beim Kauf vom Bauträger gilt der Kaufvertrag im selben Zeitraum.
Ja. Bei Effizienzhaus-40-Neubauten mit QNG-Zertifikat lässt sich die degressive AfA mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombinieren – zusätzlich 5 % pro Jahr über vier Jahre (bis zu 20 %). Voraussetzungen u. a.: Baukosten max. 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m² Wohnfläche.
Die degressive AfA bringt in den ersten Jahren mehr Abschreibung (5 % vom fallenden Restwert), die lineare ist konstant (3 % für Neubauten ab 2023). Für Kapitalanleger mit hohem Grenzsteuersatz ist der frühe Steuervorteil der degressiven AfA meist attraktiver; der Gesamtbetrag ist bei beiden gleich.
Ja, ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig. Er lohnt sich ab dem Zeitpunkt, ab dem die lineare Jahresrate die degressive übersteigt.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Angaben Stand 2026, im Einzelfall bitte steuerlich prüfen lassen.