Was ist die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG?

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ermöglicht es Vermietern von Neubauten, jährlich 5 % des aktuellen Restbuchwerts steuerlich abzuschreiben — statt der früheren linearen 2 % des ursprünglichen Kaufpreises. Der Vorteil: In den ersten Jahren entstehen deutlich höhere Abschreibungen, genau dort, wo der persönliche Steuersatz am stärksten wirkt. Bei einem Gebäudewert von 400.000 € beträgt die Abschreibung im ersten Jahr 20.000 € (5 % × 400.000 €), im zweiten Jahr 19.000 € (5 % × 380.000 €) und so fort. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit zulässig und ab dem Zeitpunkt sinnvoll, ab dem die lineare Quote die degressive übersteigt. Voraussetzung: Bauantrag ab dem 1. Oktober 2023, Vermietung des Neubaus.

Wie hoch ist die degressive AfA in den ersten 8 Jahren bei einem Gebäudewert von 400.000 €?

Bei einem Gebäudewert von 400.000 € (Grund und Boden nicht enthalten, da nicht abschreibungsfähig) ergibt sich folgende degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: Jahr 1: 20.000 € (kumuliert 20.000 €), Jahr 2: 19.000 € (39.000 €), Jahr 3: 18.050 € (57.050 €), Jahr 4: 17.148 € (74.198 €), Jahr 5: 16.290 € (90.488 €), Jahr 6: 15.476 € (105.964 €), Jahr 7: 14.702 € (120.666 €), Jahr 8: 13.967 € (134.633 €). Die kumulierte Abschreibung nach 8 Jahren beträgt damit rund 134.600 € — das sind über 33 % des ursprünglichen Gebäudewerts.

Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG und welche Voraussetzungen gelten?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt es, im Anschaffungsjahr und in den drei Folgejahren jeweils zusätzlich 5 % der Bemessungsgrundlage abzuschreiben — insgesamt 20 % extra über 4 Jahre, vollständig kombinierbar mit der degressiven AfA. Voraussetzungen: (1) Das Gebäude trägt das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). (2) Bauantrag nach dem 1. Januar 2023. (3) Bemessungsgrundlage maximal 4.000 € pro m² Wohnfläche. (4) Das Objekt wird mindestens 10 Jahre vermietet. (5) Keine Eigennutzung im Förderzeitraum.

Wie hoch ist die Gesamtabschreibung bei Kombination von degressiver AfA und Sonder-AfA?

Bei einem Gebäudewert von 400.000 € ergibt die Kombination aus degressiver AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) und Sonder-AfA (§ 7b EStG) folgende Gesamtabschreibung: Jahr 1: 20.000 € + 20.000 € = 40.000 €, Jahr 2: 19.000 € + 20.000 € = 39.000 €, Jahr 3: 18.050 € + 20.000 € = 38.050 €, Jahr 4: 17.148 € + 20.000 € = 37.148 €. Ab Jahr 5 entfällt die Sonder-AfA, die degressive AfA läuft weiter (Jahr 5: ca. 16.290 €). Die kumulierte Gesamtabschreibung in den ersten 4 Jahren beträgt rund 154.200 € — das entspricht über 38 % des Gebäudewerts.

Was ist der Unterschied zwischen degressiver und linearer AfA?

Bei der linearen AfA wird jährlich ein fester Prozentsatz des ursprünglichen Anschaffungspreises abgeschrieben (für Neubauten ab 2023: 3 % p.a. nach § 7 Abs. 4 EStG). Bei der degressiven AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) werden 5 % des jeweils aktuellen Restbuchwerts abgeschrieben — der Betrag sinkt jedes Jahr leicht, ist aber in den ersten Jahren deutlich höher als die lineare Variante. Der Wechsel von degressiver zu linearer AfA ist jederzeit zulässig (§ 7 Abs. 3 EStG) und empfiehlt sich, sobald die lineare Quote rechnerisch günstiger wird.

Gilt die Sonder-AfA § 7b EStG auch bei Eigennutzung?

Nein. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG setzt entgeltliche Vermietung voraus. Eigennutzung schließt die Inanspruchnahme vollständig aus. Das Objekt muss zudem mindestens 10 Jahre vermietet bleiben. Bei vorzeitiger Veräußerung oder Eigennutzung innerhalb dieser Frist droht eine Nachversteuerung: Die bereits geltend gemachten Sonder-AfA-Beträge erhöhen den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Die Sonder-AfA ist daher ausschließlich für Anleger mit langfristigem Zeithorizont geeignet.

AfA-Regelungen | Jetzt informieren, verstehen und Steuervorteile sichern

§ 7 Abs. 5a EStG

Degressive AfA – 5 % vom Restwert jährlich

Gilt für Bauanträge ab 1. Oktober 2023

Bei der degressiven Abschreibung werden nicht mehr jährlich gleichbleibend 2 % der Anschaffungskosten abgesetzt, sondern 5 % des jeweils noch vorhandenen Restbuchwerts. Die Folge: In den ersten Jahren entstehen deutlich höhere Abschreibungen – genau dort, wo Ihr Steuersatz noch maximal wirkt. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich und sinnvoll, sobald die lineare Quote die degressive übersteigt.

Jahr	Restbuchwert zu Beginn	AfA 5 % (degressiv)	Kumulierte AfA

Beispielrechnung: Gebäudewert 400.000 €. Grund und Boden ist nicht abschreibungsfähig.

§ 7b EStG

Sonder-AfA für QNG-zertifizierte Gebäude

Zusätzlich zur regulären AfA – kumulierbar!

Wer ein QNG-zertifiziertes Neubau-Mietobjekt errichtet oder erwirbt, kann gemäß § 7b EStG im Jahr der Anschaffung und in den folgenden 3 Jahren jeweils 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich abschreiben – das ergibt 20 % Sonderabschreibung in 4 Jahren, vollständig kombinierbar mit der degressiven AfA.

Voraussetzungen:

Gebäude muss das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) tragen
Neubau: Bauantrag nach dem 1. Januar 2023
Bemessungsgrundlage maximal 4.000 € / m² Wohnfläche (Kostendeckelung)
Objekt muss für mindestens 10 Jahre vermietet werden
Keine Eigennutzung im Förderzeitraum

Jahr	Reguläre AfA (degressiv)	Sonder-AfA § 7b	Gesamt-AfA
Jahr 1	20.000 €	20.000 €	40.000 €
Jahr 2	19.000 €	20.000 €	39.000 €
Jahr 3	18.050 €	20.000 €	38.050 €
Jahr 4	17.148 €	20.000 €	37.148 €
Ab Jahr 5	~16.290 €	–	~16.290 €

Beispiel: Gebäudewert 400.000 €, Bemessungsgrundlage § 7b = 400.000 €. Alle Angaben ohne Gewähr – bitte konsultieren Sie einen Steuerberater.

§ 7 Abs. 5a EStG

Degressive AfA – 5 % vom Restwert jährlich

§ 7b EStG

Sonder-AfA für QNG-zertifizierte Gebäude

Unterhalten wir uns!