FAQ
Häufige Fragen zu QNG 40
Ist KfW-40 dasselbe wie QNG-40?
Nicht ganz. KfW-40 beschreibt den Energiestandard (40 % des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes). QNG-40 ist das darauf aufbauende Qualitätssiegel, das zusätzlich durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle vergeben wird. Für die steuerlichen Vorteile ist das QNG-Siegel – nicht allein der KfW-Standard – entscheidend.
Kann ich degressive AfA und Sonder-AfA § 7b gleichzeitig nutzen?
Ja – das ist der entscheidende Vorteil bei QNG-Objekten. Beide Abschreibungen sind vollständig kumulierbar. Im ersten Jahr können Sie so bis zu 10 % des Gebäudewerts steuerlich geltend machen: 5 % degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) plus 5 % Sonder-AfA (§ 7b EStG).
Ab welchem Einkommen lohnt sich ein QNG-Objekt als Steuerinvestment?
Grundsätzlich profitiert jeder Vermieter, aber der Hebel ist umso größer, je höher der persönliche Steuersatz ist. Ab dem Spitzensteuersatz von 42 % (zu versteuerndes Einkommen ab 69.879 € pro Jahr, Stand 2026, § 32a EStG) ist die Wirkung besonders stark. Beim Steuersatz von 45 % (ab 277.826 € pro Jahr) ist sie am höchsten.
Wann ist ein Wechsel von degressiver zu linearer AfA sinnvoll?
Der Wechsel lohnt sich, sobald die lineare Quote (Restbuchwert ÷ verbleibende Nutzungsdauer) höher ist als 5 % des aktuellen Restbuchwerts. In der Praxis ist das typischerweise nach 12–15 Jahren der Fall. Der Wechsel ist einmalig und jederzeit möglich.
Was passiert nach Ablauf der 4-jährigen Sonder-AfA-Phase?
Ab Jahr 5 entfällt die Sonder-AfA. Die degressive AfA (5 % vom jeweiligen Restwert nach § 7 Abs. 5a EStG) läuft jedoch weiter – oder Sie wechseln zur linearen AfA, sobald diese günstiger wird. Der steuerliche Vorteil bleibt also dauerhaft bestehen, ist aber in den ersten 4 Jahren am höchsten.
Was ist die Bemessungsgrundlage für die § 7b-Abschreibung und warum ist sie auf 4.000 €/m² gedeckelt?
Bemessungsgrundlage sind die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten des Gebäudes, maximal jedoch 4.000 € pro m² – bezogen auf die Wohnfläche zuzüglich der zugehörigen Nebenräume, Garagen und anteiliger Gemeinschaftsflächen (BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rn. 50 und 53). Die Deckelung verhindert, dass besonders teure Objekte unverhältnismäßig hohe Steuervorteile generieren. Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes – ohne Grundstück – unter 4.000 € pro m², gilt der tatsächliche Wert.
Kann ich auch beim Kauf eines Neubaus die Sonder-AfA nutzen – ohne eigenes Bauvorhaben?
Ja. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG steht sowohl Bauherren als auch Erstkäufern eines QNG-zertifizierten Neubaus zu, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind und das Objekt spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben wird (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG).
Was passiert steuerlich, wenn ich das Objekt vor Ablauf von 10 Jahren verkaufe?
Das hängt davon ab, ob der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist. Innerhalb der Spekulationsfrist des § 23 EStG ist er einkommensteuerpflichtig – die Sonder-AfA bleibt dann bestehen, erhöht aber über den geminderten Buchwert den steuerpflichtigen Gewinn. Ist der Veräußerungsgewinn dagegen steuerfrei, wird die Sonder-AfA nach § 7b Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG in voller Höhe rückgängig gemacht – auch in bereits bestandskräftigen Bescheiden.
Darf ich die Wohnung zwischenzeitlich selbst nutzen?
Nein. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EStG). Jede Eigennutzung in diesem Zeitraum – auch nur vorübergehend – führt dazu, dass die gesamte Sonder-AfA rückgängig gemacht wird, nicht nur die eines einzelnen Jahres (§ 7b Abs. 4 EStG).
Kann ich ein QNG-Objekt ohne Eigenkapital finanzieren?
In vielen Fällen ja. Da QNG-Objekte KfW-förderfähig sind, können günstige KfW-Kredite (Programm 297/298, bis zu 150.000 € pro Wohneinheit) einen Großteil der Finanzierung übernehmen. Bei sehr guter Bonität ist eine Vollfinanzierung möglich.
Wie wirkt sich der Fremdkapitaleinsatz auf meine Steuerersparnis aus?
Zinsen auf das Darlehen sind als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung vollständig absetzbar. Das erhöht den steuerlichen Verlust zusätzlich und verbessert damit die Gesamtrendite für Hochverdiener erheblich.
Welche Mietrenditen sind bei QNG-Objekten realistisch?
Die Bruttomietrendite liegt je nach Lage typischerweise bei rund 3–5 % p.a., in Metropolen eher darunter (Erfahrungswert, Stand 2026). Durch die steuerlichen Vorteile liegt die Rendite nach Steuern auf das eingesetzte Eigenkapital meist deutlich höher – wie hoch, hängt von Kaufpreis, Finanzierung und Ihrem Grenzsteuersatz ab. Eine Beispielrechnung liefert unser Steuerersparnis-Rechner.
Muss ich die Vermietung selbst organisieren?
Nein. Busch Finanzdienstleistungen arbeitet mit erfahrenen Hausverwaltungen zusammen, die Erstvermietung, laufende Verwaltung und Nebenkostenabrechnung vollständig übernehmen. Sie investieren – ohne den Aufwand eines aktiven Vermieters.
Was passiert, wenn die Wohnung leer steht – fällt dann die Sonder-AfA weg?
Ein vorübergehender Leerstand gefährdet die Sonder-AfA nicht, solange die Vermietungsabsicht nachweisbar ist (z. B. durch aktive Inserate). Dauerhafter Leerstand ohne Vermietungsbemühungen kann jedoch zur Aberkennung führen. Bei unseren Objekten bieten wir meist eine Erstvermietungsgarantie.