Nicht ganz. KfW-40 beschreibt den Energiestandard (40 % des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes). QNG-40 ist das darauf aufbauende Qualitätssiegel, das zusätzlich durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle vergeben wird. Für die steuerlichen Vorteile ist das QNG-Siegel – nicht allein der KfW-Standard – entscheidend.

Ja – das ist der entscheidende Vorteil bei QNG-Objekten. Beide Abschreibungen sind vollständig kumulierbar. Im ersten Jahr können Sie so bis zu 10 % des Gebäudewerts steuerlich geltend machen: 5 % degressive AfA plus 5 % Sonder-AfA.

Grundsätzlich profitiert jeder Vermieter, aber der Hebel ist umso größer, je höher der persönliche Steuersatz ist. Ab dem Spitzensteuersatz von 42 % (zu versteuerndes Einkommen ab ca. 68.000 € / Jahr) ist die Wirkung besonders stark. Bei 45 % Reichensteuer (ab ca. 278.000 € / Jahr) ist sie am höchsten.

Der Wechsel lohnt sich, sobald die lineare Quote (Restbuchwert ÷ verbleibende Nutzungsdauer) höher ist als 5 % des aktuellen Restbuchwerts. In der Praxis ist das typischerweise nach 12–15 Jahren der Fall. Der Wechsel ist einmalig und jederzeit möglich.

Ab Jahr 5 entfällt die Sonder-AfA. Die degressive AfA (5 % vom jeweiligen Restwert) läuft jedoch weiter – oder Sie wechseln zur linearen AfA, sobald diese günstiger wird. Der steuerliche Vorteil bleibt also dauerhaft bestehen, ist aber in den ersten 4 Jahren am höchsten.

Bemessungsgrundlage sind die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten des Gebäudes, maximal jedoch 4.000 € pro m² Wohnfläche. Die Deckelung verhindert, dass besonders teure Objekte unverhältnismäßig hohe Steuervorteile generieren. Liegt Ihr Kaufpreis unter 4.000 € / m², gilt der tatsächliche Wert.

Ja. Die Sonder-AfA steht sowohl Bauherren als auch Erstkäufern eines QNG-zertifizierten Neubaus zu, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind und das Objekt im Jahr der Fertigstellung oder im Folgejahr erworben wird.

Bei einem Verkauf innerhalb der 10-jährigen Behaltefrist müssen die in Anspruch genommenen Sonder-AfA-Beträge rückwirkend versteuert werden. Zudem fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an (privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG).

Nein. Während des gesamten Förderzeitraums (4 Jahre Sonder-AfA) muss das Objekt ausschließlich vermietet werden. Jede Eigennutzung – auch nur vorübergehend – führt zum vollständigen Wegfall der Sonder-AfA für das betreffende Jahr.

In vielen Fällen ja. Da QNG-Objekte KfW-förderfähig sind, können günstige KfW-Kredite einen Großteil der Finanzierung übernehmen. Bei sehr guter Bonität ist eine Vollfinanzierung möglich.

Zinsen auf das Darlehen sind als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung vollständig absetzbar. Das erhöht den steuerlichen Verlust zusätzlich und verbessert damit die Gesamtrendite für Hochverdiener erheblich.

Die Bruttomietrendite liegt je nach Standort typischerweise zwischen 3,5 % und 5 % p.a. Durch die steuerlichen Vorteile ergibt sich eine deutlich höhere Nachsteuerrendite – bei Spitzensteuersatz oft 5–7 % auf das eingesetzte Eigenkapital.

Nein. Wir arbeiten mit erfahrenen Hausverwaltungen zusammen, die Erstvermietung, laufende Verwaltung und Nebenkostenabrechnung vollständig übernehmen. Sie investieren – ohne den Aufwand eines aktiven Vermieters.

Ein vorübergehender Leerstand gefährdet die Sonder-AfA nicht, solange die Vermietungsabsicht nachweisbar ist (z. B. durch Inserate). Dauerhafter Leerstand ohne Vermietungsbemühungen kann jedoch zur Aberkennung führen. Bei unseren Objekten bieten wir meist eine Erstvermietungsgarantie.