Neubau-Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Sachwert, Steuervorteil und Fremdkapitalhebel – bei einem QNG-40-Objekt
greifen alle drei zugleich. Wir begleiten Sie von der Objektprüfung bis zur Auszahlung.
Warum eine Neubau-ETW als Kapitalanlage?
Eine Eigentumswohnung im Neubau ist mehr als ein Dach über fremdem Kopf. Sie ist ein Sachwert, der sich über die Miete und über Steuervorteile zu großen Teilen selbst finanzieren kann. Wie weit das im Einzelfall trägt, hängt von Kaufpreis, Miete, Zinssatz und Ihrem persönlichen Steuersatz ab – aber das Grundprinzip ist für Gutverdiener strukturell vorteilhaft.
Der Grund liegt im Zusammenspiel von drei Hebeln: Sie finanzieren überwiegend mit der Bank, schreiben das Gebäude steuerlich ab und nutzen zinsgünstige Förderkredite. Je höher Ihr Steuersatz, desto stärker wirkt der mittlere dieser drei Hebel.
Das Modell: Sie investieren die Kaufnebenkosten
Bei einer Kapitalanlage mit solider Bonität lässt sich der Kaufpreis weitgehend über die Bank finanzieren. Aus Eigenkapital tragen Sie in vielen Fällen vor allem die Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, zusammen je nach Bundesland rund 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Die laufende Rate wird zu einem erheblichen Teil von zwei Seiten gespeist: von der Miete Ihres Mieters und von der Steuerersparnis, die durch die Abschreibung entsteht. Was am Ende monatlich aus eigener Tasche bleibt, rechnen wir Ihnen vorab konkret durch – ehrlich und an Ihrer Situation.
Die drei Hebel bei einem QNG-40-Neubau
1. Degressive AfA – 5 % vom Restwert
Für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023 erlaubt § 7 Abs. 5a EStG die degressive Abschreibung: 5 % jährlich vom jeweils verbleibenden Restbuchwert. In den ersten Jahren fällt die Abschreibung damit deutlich höher aus als bei der linearen Methode.
2. Sonder-AfA nach § 7b EStG – 5 % über vier Jahre
Bei einem QNG-zertifizierten Neubau kommt die Sonder-AfA obendrauf: zusätzlich 5 % der Bemessungsgrundlage in jedem der ersten vier Jahre, also 20 % extra. Voraussetzung ist unter anderem das QNG-Zertifikat, ein Bauantrag im Förderfenster (nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029) sowie eine Baukostenobergrenze von 5.200 €/m². Beide Abschreibungen lassen sich kombinieren.
3. KfW-Förderung 297/298 – bis 150.000 € je Wohneinheit
Als Kapitalanleger nutzen Sie das KfW-Programm 298 „Klimafreundlicher Neubau". Für ein Objekt mit QNG-Zertifikat gibt es ein zinsgünstiges Darlehen von bis zu 150.000 € je Wohneinheit – bei einer Laufzeit von 4 bis 10 Jahren aktuell ab 1,49 % p.a. (1,50 % effektiv, Stand 20.06.2026; KfW-Zinsen ändern sich börsentäglich). Der Antrag muss vor dem Kaufvertrag gestellt sein – diesen Schritt koordinieren wir für Sie.
Zusammen ergeben diese drei Hebel den stärksten steuerlich-finanziellen Effekt, den Privatanleger in Deutschland für eine Wohnimmobilie derzeit nutzen können.
Was bei uns immer dabei ist
Wir verkaufen keine Wohnung und lassen Sie dann allein. Zu jeder Kapitalanlage gehört bei uns:
- Kaufpreisprüfung vor der Antragstellung – damit die Bankbewertung trägt und Sie nicht zu teuer kaufen.
- Fördermittel-Beantragung durch erfahrene Förderberater, inklusive der korrekten Reihenfolge bei der KfW.
- Erstvermietungsgarantie und Mietverwaltung auf Wunsch – gegen die Sorge vor Leerstand und Verwaltungsaufwand.
- Begleitung bis zur Auszahlung und darüber hinaus, in Abstimmung mit Bank und Bauträger.
Unser Service ist für Sie kostenfrei – vergütet werden wir über die Banken.
Für wen sich das eignet – und für wen nicht
Am meisten profitieren Anleger mit einem Spitzensteuersatz von 42 oder 45 %, ausreichend Eigenkapital für die Kaufnebenkosten und einem Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren. Innerhalb dieser zehn Jahre sollte die Wohnung vermietet bleiben – sonst entfallen Steuervorteile, und ein Verkauf wäre nach § 23 EStG steuerpflichtig.
Weniger geeignet ist das Modell, wenn Sie kurzfristig wieder verkaufen wollen, keine Rücklage für Anschlusskonditionen einplanen oder Illiquidität schlecht aushalten. Wir sagen Ihnen offen, wenn eine Kapitalanlage in Ihrer Situation nicht passt.
So läuft es ab
Erstgespräch und Aufnahme Ihrer Ziele. Renditeberechnung und Finanzierungsvarianten. Objektauswahl und Besichtigung. Vorbereitung auf den Notartermin. Begleitung durch Finanzierung, Förderung und Auszahlung. Sie haben über den gesamten Weg einen festen Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Neubau-ETW als Kapitalanlage?
In vielen Fällen vor allem die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, je nach Bundesland rund 8 bis 12 % des Kaufpreises. Den Kaufpreis selbst finanzieren Sie bei guter Bonität weitgehend über die Bank. Den genauen Bedarf rechnen wir für Ihre Situation durch.
Trägt sich eine vermietete Neubauwohnung von selbst?
Miete und Steuerersparnis decken einen großen Teil der Rate. Ob am Ende ein kleiner Eigenanteil bleibt oder nicht, hängt von Kaufpreis, Miethöhe, Zinssatz und Ihrem Steuersatz ab. Eine pauschale Zusage wäre unseriös – wir rechnen es konkret.
Was muss ein Neubau erfüllen, damit die vollen Steuervorteile greifen?
Für die Sonder-AfA nach § 7b EStG braucht es ein QNG-Zertifikat, einen Bauantrag im Förderfenster (nach dem 31.12.2022, vor dem 01.10.2029) und Baukosten bis 5.200 €/m². Die degressive AfA setzt einen Baubeginn nach dem 30.09.2023 voraus.
Kann ich KfW-Förderung und Steuerabschreibung gleichzeitig nutzen?
Ja. KfW-Darlehen, degressive AfA und Sonder-AfA § 7b sind vollständig kombinierbar. Genau diese Kombination macht QNG-40-Objekte für Kapitalanleger attraktiv.
Was passiert, wenn ich die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren verkaufe?
Dann greift das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG: Der Gewinn wird steuerpflichtig, und zuvor genutzte Sonder-AfA-Vorteile können rückwirkend entfallen. Das Modell ist auf einen Horizont von mindestens zehn Jahren ausgelegt.
Lassen Sie uns rechnen
Ob sich eine Neubau-Eigentumswohnung für Sie lohnt, entscheidet sich an Ihren Zahlen – nicht an einer Broschüre. In einem unverbindlichen Erstgespräch prüfen wir Ihre Situation und zeigen Ihnen, was konkret möglich ist.
Die dargestellten steuerlichen Zusammenhänge dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie für Ihre persönliche Situation einen Steuerberater.
Angaben zu Steuer und Förderung: Stand 20.06.2026; KfW-Konditionen ändern sich börsentäglich (kfw.de/298). Quellen: § 7b EStG (JStG 2022, geändert durch das Wachstumschancengesetz 2024); § 7 Abs. 5a EStG; § 23 EStG; KfW-Programme 297/298 „Klimafreundlicher Neubau".