§ 7b EStG Sonder-AfA: Alles, was Kapitalanleger wissen müssen
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht es Käufern eines QNG-zertifizierten Neubauobjekts, in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären Abschreibung steuerlich geltend zu machen — insgesamt 20 % extra. Voraussetzung ist ausnahmslos das QNG-Zertifikat: Ein reiner Energiestandard wie KfW 40 genügt nicht.
Für Kapitalanleger mit Spitzensteuersatz bedeutet das eine Steuerersparnis von bis zu 28.560 Euro allein aus der Sonder-AfA — verteilt auf vier Jahre. Die Norm wurde durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt und gilt für Neubauten mit Bauantrag ab dem 1. Januar 2023.
Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung — das Recht, die Anschaffungskosten einer Immobilie steuerlich über ihre Nutzungsdauer zu verteilen. Die reguläre AfA bei Neubauten beträgt entweder 2 % p.a. linear nach § 7 Abs. 4 EStG oder 5 % p.a. degressiv vom Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG.
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kommt oben drauf. Sie erlaubt zusätzlich in jedem der ersten vier Jahre eine Abschreibung von 5 % der Bemessungsgrundlage — ohne dass die reguläre AfA dafür reduziert wird. Es ist keine Wahl zwischen zwei Varianten, sondern eine echte Kumulation.
Eingeführt wurde § 7b EStG durch das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022). Die Regelung gilt für Gebäude, bei denen der Bauantrag ab dem 1. Januar 2023 gestellt wurde.
Voraussetzungen: Wann gilt § 7b EStG?
Nicht jedes Neubauprojekt qualifiziert sich. Das Gesetz knüpft die Sonder-AfA an vier klar definierte Bedingungen — alle vier müssen gleichzeitig erfüllt sein:
| Voraussetzung | Details |
|---|---|
| QNG-Zertifikat | Das Gebäude muss das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) tragen (ausgestellt von DGNB, BNB oder NaWoh). |
| Bauantrag ab 01.01.2023 | Maßgeblich ist das Datum des Bauantrags, nicht das Kaufdatum oder der Fertigstellungszeitpunkt. |
| Deckelung (4.000 €/m²) | Die Bemessungsgrundlage ist auf max. 4.000 Euro pro m² Wohnfläche begrenzt; darüber hinausgehende Kosten sind nicht begünstigt. |
| Mindestmietdauer (10 Jahre) | Das Objekt muss über den gesamten Förderzeitraum und darüber hinaus für insgesamt mindestens 10 Jahre vermietet werden. |
Der Erwerb muss im Jahr der Fertigstellung oder im darauffolgenden Kalenderjahr erfolgen. Wer ein Neubauprojekt zu spät kauft, verliert den § 7b-Anspruch — auch wenn alle anderen Voraussetzungen erfüllt sind.
Gebäude mit Bauantrag vor dem 1. Januar 2023 sind grundsätzlich nicht begünstigt, unabhängig vom QNG-Status.
Wie hoch ist die Sonder-AfA?
Die Berechnung ist übersichtlich:
- Abschreibungssatz: 5 % der Bemessungsgrundlage — einheitlich, fest, jedes Jahr gleich
- Förderzeitraum: Die ersten vier Jahre nach Fertigstellung
- Gesamtbetrag: 20 % der Bemessungsgrundlage kumuliert über vier Jahre
Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises (Grund und Boden sind generell nicht abschreibbar), begrenzt auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Bei einer 90-m²-Wohnung liegt die maximale Bemessungsgrundlage bei 360.000 Euro (90 m² × 4.000 €/m²). Liegt der tatsächliche Gebäudeanteil darunter, gilt dieser niedrigere Wert.
Rechenbeispiel: Steuervorteil bei 42 % Steuersatz
Annahmen: Kaufpreis 400.000 Euro, Gebäudeanteil 340.000 Euro (Grundstück: 60.000 Euro), Wohnfläche 90 m², persönlicher Steuersatz 42 %.
Sonder-AfA: 5 % × 340.000 € = 17.000 € pro Jahr
Die Deckelung auf 4.000 €/m² × 90 m² = 360.000 € greift hier nicht, da der Gebäudeanteil mit 340.000 € darunterliegt.
| Jahr | Sonder-AfA | Steuerersparnis (42 %) |
|---|---|---|
| Jahr 1 | 17.000 € | 7.140 € |
| Jahr 2 | 17.000 € | 7.140 € |
| Jahr 3 | 17.000 € | 7.140 € |
| Jahr 4 | 17.000 € | 7.140 € |
| Gesamt | 68.000 € | 28.560 € |
In diesem Beispiel spart die Sonder-AfA über vier Jahre 28.560 Euro echte Steuer — Geld, das ohne das QNG-Zertifikat vollständig ans Finanzamt gegangen wäre.
Diese 17.000 Euro pro Jahr kommen zur regulären Abschreibung hinzu. Wer zusätzlich die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG nutzt, verdoppelt die Gesamtabschreibung in den ersten Jahren. Wie das in der Kombination aussieht und was es konkret bringt: [→ Artikel 3: Degressive AfA + Sonder-AfA kombinieren](/afa-kombination-rechenbeispiel)
Wann entfällt die Sonder-AfA?
Die Sonder-AfA ist an Bedingungen geknüpft, und das Finanzamt prüft deren Einhaltung. Drei Situationen führen zum rückwirkenden Verlust:
Eigennutzung innerhalb des Förderzeitraums
Nutzt der Eigentümer die Wohnung selbst — auch nur vorübergehend oder teilweise —, gilt das als schädliche Eigennutzung. Die Sonder-AfA für das betreffende Jahr entfällt, und bereits geltend gemachte Beträge können zurückgefordert werden.
Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren (§ 23 EStG)
Wird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren veräußert, greift das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Der Veräußerungsgewinn ist dann vollständig steuerpflichtig — und die zuvor geltend gemachten Sonder-AfA-Beträge erhöhen den zu versteuernden Gewinn, weil sie den Buchwert des Gebäudes gemindert haben. Die erzielten Steuervorteile werden rückwirkend ganz oder teilweise neutralisiert.
Fehlende oder nachträglich nicht anerkannte Vermietungsabsicht
Stellt das Finanzamt fest, dass die 10-jährige Vermietungsabsicht von Anfang an nicht glaubhaft war — erkennbar etwa an einem zeitnahen Verkauf —, kann die ursprünglich gewährte Sonder-AfA rückwirkend versagt werden.
§ 7b EStG ist für Anleger mit echtem Langzeithorizont konzipiert. Als kurzfristiges Spekulationsinstrument ist er strukturell ungeeignet.
Kombination mit degressiver AfA: Ist das möglich?
Ja — und darin liegt der entscheidende Hebel für Gutverdiener.
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist vollständig kumulierbar mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Beide Abschreibungen laufen gleichzeitig, ohne sich gegenseitig zu begrenzen. Für Gebäude mit Bauantrag ab Oktober 2023 sind damit in den ersten vier Jahren zwei getrennte Abschreibungsblöcke aktiv:
- Degressive AfA: 5 % vom jeweils verbleibenden Restbuchwert des Gebäudes
- Sonder-AfA § 7b: 5 % der Bemessungsgrundlage — fixiert auf den ursprünglichen Gebäudeanteil
Im oben genannten Beispiel (Gebäudewert 340.000 €) ergibt das bereits in Jahr 1:
- Degressive AfA: 5 % × 340.000 € = 17.000 €
- Sonder-AfA: 5 % × 340.000 € = 17.000 €
- Gesamt: 34.000 € Abschreibung im ersten Jahr
Bei 42 % Steuersatz entspricht das einer Steuerersparnis von 14.280 Euro — allein im ersten Jahr. Über vier Jahre kumuliert die Kombination auf eine Gesamtersparnis von rund 55.000 Euro. Die vollständige Jahrestabelle mit allen Rechenschritten: [→ Artikel 3: AfA-Kombination mit echten Zahlen](/afa-kombination-rechenbeispiel)
Häufige Fragen zu § 7b EStG
Gilt § 7b EStG auch für Selbstnutzer?
Nein. Die Sonder-AfA ist ausschließlich für vermietete Wohnimmobilien vorgesehen. Eigennutzer haben keinen Anspruch — unabhängig davon, ob das Objekt QNG-zertifiziert ist.
Kann ich § 7b nutzen, wenn ich das Objekt nicht im Fertigstellungsjahr kaufe?
Nur wenn der Erwerb im darauffolgenden Kalenderjahr stattfindet. Spätere Käufe sind nicht begünstigt — auch nicht anteilig.
Was passiert mit der Sonder-AfA, wenn ich später von degressiv zu linear wechsle?
Der Wechsel zur linearen AfA berührt die Sonder-AfA nicht. Beide Blöcke laufen unabhängig voneinander. Der Wechsel der regulären AfA-Methode ist einmalig und jederzeit möglich.
Gilt die 4.000-€/m²-Deckelung auf den Kaufpreis oder auf den Gebäudeanteil?
Auf den Gebäudeanteil nach Kaufpreisaufteilung — ohne Grund und Boden — maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Liegt der Gebäudeanteil über dieser Grenze, wird die Bemessungsgrundlage entsprechend gekappt.
Muss ich die Sonder-AfA gesondert beantragen?
Nein. Sie wird in der Einkommensteuererklärung über die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) geltend gemacht. Voraussetzung ist, dass die Qualifikationskriterien nachweisbar erfüllt sind — insbesondere das QNG-Zertifikat und das Bauantragsdatum.
Fazit: Für wen lohnt sich § 7b EStG am meisten?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist ein substanzieller Steuervorteil — aber kein universelles Instrument. Am deutlichsten profitieren Anleger, die drei Bedingungen gleichzeitig erfüllen:
Erstens einen Spitzensteuersatz von 42 oder 45 % — je höher der individuelle Steuersatz, desto mehr ist jeder Euro Abschreibung wert. Bei 42 % spart jeder Euro Abschreibung 42 Cent Steuer, bei 45 % sogar 45 Cent.
Zweitens einen Anlagehorizont von mindestens 10 Jahren — wer die Haltefrist nicht einhält, löst eine Nachversteuerung aus, die den Steuervorteil ganz oder teilweise aufzehrt.
Drittens den Erwerb eines QNG-zertifizierten Neubauobjekts mit Bauantrag ab Januar 2023 — kombiniert mit KfW-Förderung und degressiver AfA ergibt sich daraus der maximale steuerliche Hebel, der für Privatanleger derzeit in Deutschland verfügbar ist.
Für diese Anlegergruppe kann § 7b EStG — kombiniert mit der degressiven AfA — in den ersten vier Jahren eine Gesamtsteuerersparnis von über 55.000 Euro bedeuten. Auf ein typisches Eigenkapital von nur den Kaufnebenkosten gerechnet, ergibt sich daraus eine außerordentlich hohe Steuerrendite auf das eingesetzte Kapital.
Wie hoch Ihre persönliche Steuerersparnis durch § 7b EStG ausfällt und welche QNG-40-Objekte aktuell verfügbar sind — das besprechen wir gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch.
Die hier dargestellten steuerlichen Zusammenhänge dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie einen Steuerberater für Ihre persönliche Situation.
Alle Angaben zum Steuerrecht beziehen sich auf den Stand Mai 2026. Steuerliche Regelungen können sich ändern.
Quellen: § 7b EStG (Jahressteuergesetz 2022), § 7 Abs. 5a EStG, § 7 Abs. 4 EStG, § 23 EStG, KfW-Merkblatt Klimafreundlicher Neubau (Programm 297/298)
