§ 7b EStG Sonder-AfA: Alles, was Kapitalanleger wissen müssen
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht es Käufern eines QNG-zertifizierten Neubauobjekts, in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären Abschreibung steuerlich geltend zu machen — insgesamt 20 % extra. Voraussetzung ist ausnahmslos das QNG-Zertifikat: Ein reiner Energiestandard wie KfW 40 genügt nicht.
Für Kapitalanleger mit Spitzensteuersatz bedeutet das eine Steuerersparnis von bis zu 28.560 Euro allein aus der Sonder-AfA — verteilt auf vier Jahre. Eingeführt wurde die Regelung durch das Jahressteuergesetz 2022, angepasst durch das Wachstumschancengesetz 2024. Sie gilt für Neubauten mit Bauantrag ab dem 1. Januar 2023 — und, das ist neu seit dem Wachstumschancengesetz, noch bis zum 30. September 2029."
Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung — das Recht, die Anschaffungskosten einer Immobilie steuerlich über ihre Nutzungsdauer zu verteilen. Die reguläre AfA bei Neubauten beträgt entweder 2 % p.a. linear nach § 7 Abs. 4 EStG oder 5 % p.a. degressiv vom Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG.
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kommt oben drauf. Sie erlaubt zusätzlich in jedem der ersten vier Jahre eine Abschreibung von 5 % der Bemessungsgrundlage — ohne dass die reguläre AfA dafür reduziert wird. Es ist keine Wahl zwischen zwei Varianten, sondern eine echte Kumulation.
Eingeführt wurde § 7b EStG durch das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022). Die Regelung gilt für Gebäude, bei denen der Bauantrag ab dem 1. Januar 2023 gestellt wurde.
Voraussetzungen: Wann gilt § 7b EStG?
Nicht jedes Neubauprojekt qualifiziert sich. Das Gesetz knüpft die Sonder-AfA an vier klar definierte Bedingungen — alle vier müssen gleichzeitig erfüllt sein:
| Voraussetzung | Details |
|---|---|
| QNG-Zertifikat | Gebäude muss Effizienzgebäude 40 mit Nachhaltigkeitsklasse sein (QNG-Siegel). |
| Bauantrag im Förderfenster | Bauantrag/Bauanzeige zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029. |
| Baukostenobergrenze | max. 5.200 €/m² Wohnfläche (ohne Grundstück). |
| Bemessungsgrundlage | Max. 4.000 €/m² Wohnfläche sind förderfähig. |
| Mietnutzung | 10 Jahre Mindestvermietungsdauer ab Anschaffung. |
Der Erwerb muss im Jahr der Fertigstellung oder im darauffolgenden Kalenderjahr erfolgen. Wer ein Neubauprojekt zu spät kauft, verliert den § 7b-Anspruch — auch wenn alle anderen Voraussetzungen erfüllt sind.
Gebäude mit Bauantrag vor dem 1. Januar 2023 sind grundsätzlich nicht begünstigt, unabhängig vom QNG-Status.
Die zwei Kostengrenzen — und warum man sie nicht verwechseln darf
Hier liegt der häufigste Denkfehler. § 7b EStG arbeitet mit zwei verschiedenen Grenzen, die nichts miteinander zu tun haben:
Die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² ist ein Ausschlusskriterium. Liegen die Baukosten (ohne Grundstück) darüber, gibt es gar keine Sonder-AfA — nicht etwa nur für den übersteigenden Teil, sondern für das ganze Objekt.
Die förderfähige Bemessungsgrundlage von 4.000 €/m² legt fest, wie viel höchstens abgeschrieben werden darf, wenn die erste Hürde genommen ist. Kostet der Gebäudeanteil also 4.800 €/m², bleibt das Objekt förderfähig (unter 5.200), abgeschrieben werden aber nur 4.000 €/m².
Kurz: Erst entscheidet die 5.200er-Grenze über das Ob, dann die 4.000er-Grenze über die Höhe.
Wie hoch ist die Sonder-AfA?
Die Berechnung ist übersichtlich:
- Abschreibungssatz: 5 % der Bemessungsgrundlage — einheitlich, fest, jedes Jahr gleich
- Förderzeitraum: Die ersten vier Jahre nach Fertigstellung
- Gesamtbetrag: 20 % der Bemessungsgrundlage kumuliert über vier Jahre
Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises (Grund und Boden sind generell nicht abschreibbar), begrenzt auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Bei einer 90-m²-Wohnung liegt die maximale Bemessungsgrundlage bei 360.000 Euro (90 m² × 4.000 €/m²). Liegt der tatsächliche Gebäudeanteil darunter, gilt dieser niedrigere Wert.
Rechenbeispiel: Steuervorteil bei 42 % Steuersatz
Annahmen: Kaufpreis 400.000 Euro, Gebäudeanteil 340.000 Euro (Grundstück: 60.000 Euro), Wohnfläche 90 m², persönlicher Steuersatz 42 %. Die Baukosten je m² liegen unter 5.200 Euro, das Objekt ist also förderfähig."
Sonder-AfA: 5 % × 340.000 € = 17.000 € pro Jahr
Die Deckelung auf 4.000 €/m² × 90 m² = 360.000 € greift hier nicht, da der Gebäudeanteil mit 340.000 € darunterliegt.
| Jahr | Sonder-AfA | Steuerersparnis (42 %) |
|---|---|---|
| Jahr 1 | 17.000 € | 7.140 € |
| Jahr 2 | 17.000 € | 7.140 € |
| Jahr 3 | 17.000 € | 7.140 € |
| Jahr 4 | 17.000 € | 7.140 € |
| Gesamt | 68.000 € | 28.560 € |
In diesem Beispiel spart die Sonder-AfA über vier Jahre 28.560 Euro echte Steuer — Geld, das ohne das QNG-Zertifikat vollständig ans Finanzamt gegangen wäre.
Diese 17.000 Euro pro Jahr kommen zur regulären Abschreibung hinzu. Wer zusätzlich die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG nutzt, verdoppelt die Gesamtabschreibung in den ersten Jahren. Wie das in der Kombination aussieht und was es konkret bringt: [→ Artikel 3: Degressive AfA + Sonder-AfA kombinieren](/afa-kombination-rechenbeispiel)
Wann entfällt die Sonder-AfA?
Die Sonder-AfA ist an Bedingungen geknüpft, und das Finanzamt prüft deren Einhaltung. Drei Situationen führen zum rückwirkenden Verlust:
Eigennutzung innerhalb des Förderzeitraums
Nutzt der Eigentümer die Wohnung selbst — auch nur vorübergehend oder teilweise —, gilt das als schädliche Eigennutzung. Die Sonder-AfA für das betreffende Jahr entfällt, und bereits geltend gemachte Beträge können zurückgefordert werden.
Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren (§ 23 EStG)
Wird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren veräußert, greift das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Der Veräußerungsgewinn ist dann vollständig steuerpflichtig — und die zuvor geltend gemachten Sonder-AfA-Beträge erhöhen den zu versteuernden Gewinn, weil sie den Buchwert des Gebäudes gemindert haben. Die erzielten Steuervorteile werden rückwirkend ganz oder teilweise neutralisiert.
Fehlende oder nachträglich nicht anerkannte Vermietungsabsicht
Stellt das Finanzamt fest, dass die 10-jährige Vermietungsabsicht von Anfang an nicht glaubhaft war — erkennbar etwa an einem zeitnahen Verkauf —, kann die ursprünglich gewährte Sonder-AfA rückwirkend versagt werden.
§ 7b EStG ist für Anleger mit echtem Langzeithorizont konzipiert. Als kurzfristiges Spekulationsinstrument ist er strukturell ungeeignet.
Kombination mit degressiver AfA: Ist das möglich?
Ja — und darin liegt der entscheidende Hebel für Gutverdiener.
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist voll kumulierbar mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Beide laufen gleichzeitig, ohne sich zu begrenzen. Die degressive AfA gilt für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 (bei Erwerb: obligatorischer Kaufvertrag in diesem Zeitfenster). Für solche Objekte sind in den ersten vier Jahren zwei getrennte Abschreibungsblöcke aktiv:"
- Degressive AfA: 5 % vom jeweils verbleibenden Restbuchwert des Gebäudes
- Sonder-AfA § 7b: 5 % der Bemessungsgrundlage — fixiert auf den ursprünglichen Gebäudeanteil
Im oben genannten Beispiel (Gebäudewert 340.000 €) ergibt das bereits in Jahr 1:
- Degressive AfA: 5 % × 340.000 € = 17.000 €
- Sonder-AfA: 5 % × 340.000 € = 17.000 €
- Gesamt: 34.000 € Abschreibung im ersten Jahr
Bei 42 % Steuersatz entspricht das einer Steuerersparnis von 14.280 Euro — allein im ersten Jahr. Über vier Jahre kumuliert die Kombination auf eine Gesamtersparnis von rund 55.000 Euro. Die vollständige Jahrestabelle mit allen Rechenschritten: [→ Artikel 3: AfA-Kombination mit echten Zahlen](/afa-kombination-rechenbeispiel)
Fazit: Für wen lohnt sich § 7b EStG am meisten?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist ein substanzieller Steuervorteil, aber kein Instrument für jeden. Am deutlichsten profitieren Anleger, die drei Dinge zusammenbringen:
Einen Spitzensteuersatz von 42 oder 45 % — je höher der Steuersatz, desto mehr ist jeder Euro Abschreibung wert. Bei 42 % spart jeder Euro Abschreibung 42 Cent Steuer, bei 45 % sogar 45 Cent.
Einen Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren — wer die Haltefrist reißt, löst eine Nachversteuerung aus, die den Vorteil aufzehrt.
Und den Erwerb eines QNG-zertifizierten Neubaus mit Bauantrag im Förderfenster, dessen Baukosten unter 5.200 €/m² liegen. Kombiniert mit KfW-Förderung und degressiver AfA ergibt sich daraus der stärkste steuerliche Hebel, den Privatanleger in Deutschland derzeit nutzen können.
Für diese Gruppe kann § 7b EStG zusammen mit der degressiven AfA in den ersten vier Jahren über 55.000 Euro Steuerersparnis bedeuten. Gerechnet auf ein Eigenkapital von nur den Kaufnebenkosten ergibt das eine außergewöhnlich hohe Steuerrendite auf das eingesetzte Geld.
Wie hoch Ihre persönliche Steuerersparnis durch § 7b EStG ausfällt und welche QNG-40-Objekte aktuell verfügbar sind — das besprechen wir gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch.
Häufige Fragen zu Sonder-AfA nach § 7b EStG
Gilt § 7b EStG auch für Selbstnutzer?
Nein. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG gilt ausschließlich für vermietete Wohnimmobilien. Eigennutzer haben keinen Anspruch, auch bei QNG-Zertifikat nicht.
Was bedeutet die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² bei § 7b EStG?
Die Baukostenobergrenze ist ein Ausschlusskriterium. Übersteigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ohne Grund und Boden 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, entfällt die Sonder-AfA vollständig – nicht nur anteilig. Erst wenn diese Grenze eingehalten wird, greift die separate Begrenzung der förderfähigen Bemessungsgrundlage auf 4.000 Euro je Quadratmeter.
Bis wann muss der Bauantrag für die Sonder-AfA nach § 7b EStG gestellt sein?
Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 vorliegen. Das Wachstumschancengesetz hat das ursprüngliche Fristende (vor dem 01.01.2027) um knapp drei Jahre verlängert.
Wie hoch ist die Steuerersparnis durch die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Die Sonder-AfA beträgt 5 % der Bemessungsgrundlage pro Jahr über die ersten vier Jahre, insgesamt 20 %. Bei einem Gebäudewert von 340.000 Euro und 42 % Steuersatz ergibt das 17.000 Euro Abschreibung pro Jahr und 28.560 Euro Steuerersparnis über vier Jahre – zusätzlich zur regulären Abschreibung.
Kann ich § 7b EStG mit der degressiven AfA kombinieren?
Ja. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist voll kumulierbar mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Die degressive AfA gilt für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029. Beide Abschreibungsblöcke laufen gleichzeitig. Bei einem Gebäudewert von 340.000 Euro und 42 % Steuersatz ergibt die Kombination rund 55.000 Euro Steuerersparnis in den ersten vier Jahren.
Wann entfällt die Sonder-AfA nach § 7b EStG rückwirkend?
Die Sonder-AfA entfällt rückwirkend bei schädlicher Eigennutzung im Förderzeitraum, bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren (private Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG) oder wenn das Finanzamt die zehnjährige Vermietungsabsicht nicht als glaubhaft anerkennt. Bereits geltend gemachte Beträge können zurückgefordert werden.
Muss ich die Sonder-AfA nach § 7b EStG gesondert beantragen?
Nein. Die Sonder-AfA wird in der Einkommensteuererklärung über die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) geltend gemacht. Voraussetzung ist, dass die Kriterien nachweisbar erfüllt sind – insbesondere das QNG-Zertifikat und das Bauantragsdatum.
Die hier dargestellten steuerlichen Zusammenhänge dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie für Ihre persönliche Situation einen Steuerberater.
Alle Angaben zum Steuerrecht beziehen sich auf den Stand Juni 2026. Steuerliche Regelungen können sich ändern.
Quellen: § 7b EStG (Jahressteuergesetz 2022, geändert durch das Wachstumschancengesetz 2024); BMF-Anwendungsschreiben vom 21.05.2025; § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA); § 7 Abs. 4 EStG; § 23 EStG; KfW-Programme 297/298 „Klimafreundlicher Neubau".
