Was ist QNG 40? Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude einfach erklärt.
QNG 40 steht für Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude auf dem Energieeffizienz-Niveau EH 40 — ein unabhängiges Zertifikat, das von akkreditierten Stellen wie DGNB, BNB oder NaWoh vergeben wird und weit mehr prüft als den bloßen Energieverbrauch.
Für Kapitalanleger ist dieses Siegel die Eintrittskarte zu den attraktivsten Steuer- und Fördervorteilen, die das deutsche Immobilienrecht aktuell bietet.
Was bedeutet QNG 40?
QNG steht für Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude — ein staatlich anerkanntes Zertifizierungssystem für Neubauten in Deutschland. Die Zahl 40 beschreibt den Energiestandard: Ein QNG-40-Gebäude erfüllt die Anforderungen eines Effizienzhauses 40 (EH 40), verbraucht also maximal 40 % der Primärenergie, die ein Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verbrauchen dürfte.
Das QNG-Siegel wurde durch das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) als Voraussetzung für die Sonder-AfA nach § 7b EStG gesetzlich verankert. Ohne gültiges QNG-Zertifikat kein Anspruch auf diese Sonderabschreibung.
Wichtig: EH 40 allein genügt nicht. Das Gebäude muss zusätzlich das QNG-Zertifikat tragen, das über den Energiestandard hinaus weitere Qualitätskriterien bewertet.
Wie wird das QNG-Siegel vergeben?
Das QNG-Siegel wird ausschließlich von akkreditierten, unabhängigen Zertifizierungsstellen vergeben — nicht vom Hersteller, nicht vom Bauträger selbst. Anerkannte Zertifizierungssysteme sind:
- DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen)
- BNB (Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen — staatliches System des Bundesbauministeriums)
- NaWoh (Bewertungssystem Nachhaltiger Wohnungsbau)
- BNK (Bewertungssystem Nachhaltiger Kleinwohnhausbau)
Das Verfahren ist mehrstufig: Zunächst wird ein Qualitätssicherungsbericht erstellt, dann prüft ein unabhängiger Sachverständiger vor Ort, ob die geplanten und ausgeführten Maßnahmen den Anforderungen entsprechen. Das Ergebnis ist ein verbrieftes, nachprüfbares Dokument — keine Selbstauskunft des Bauträgers.
Als Käufer können Sie das ausgestellte Zertifikat verlangen und prüfen, von welcher Stelle es ausgestellt wurde. Ein seriöser Anbieter legt es unaufgefordert vor.
Was prüft das QNG?
Das QNG bewertet Gebäude in vier Qualitätsdimensionen — weit über den Energieverbrauch hinaus:
1. Ökologische Qualität
Primärenergiebedarf, CO₂-Emissionen über den Lebenszyklus, Ressourceneffizienz, Flächeninanspruchnahme, Einsatz umweltverträglicher Baustoffe.
2. Soziokulturelle und funktionale Qualität
Thermischer und akustischer Komfort, Raumluftqualität, Barrierefreiheit, Aufenthaltsqualität, Nutzungsflexibilität.
3. Technische Qualität
Langlebigkeit und Robustheit der Konstruktion, Rückbaubarkeit, Schutz vor äußeren Einwirkungen, Qualität der Gebäudetechnik.
4. Prozessqualität
Qualität der Planung, der Ausführung und der Dokumentation — nicht nur das Ergebnis, sondern auch der Weg dorthin wird bewertet.
Der Unterschied zu einem reinen Energieausweis liegt in dieser Breite: Das QNG gibt ein vollständiges Bild der Gebäudequalität, das langfristig für den Werterhalt der Immobilie relevant ist.
QNG Basic vs. QNG Plus
Das Qualitätssiegel existiert in zwei Stufen:
| Merkmal | ohne QNG / QNG Basic | QNG Plus / QNG Premium |
|---|---|---|
| Energiestandard | EH 40 | EH 40 |
| Anforderungsniveau | Mindestanforderungen / Basissiegel | Erhöhte Nachhaltigkeitsanforderungen |
| KfW-Programm | KfW 297 | KfW 297 + KfW 298 |
| Max. KfW-Kredit je WE | bis 100.000 € | bis 150.000 € |
| Sonder-AfA § 7b | Nur mit QNG-Zertifikat möglich* | Ja |
*QNG Basic kann theoretisch die QNG-Anforderung für § 7b erfüllen — berechtigt aber nicht zu KfW 298, da dafür QNG Plus oder Premium erforderlich ist.
KfW 297 setzt Eigennutzung voraus und ist damit für Kapitalanleger nicht zugänglich. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG setzt Vermietung voraus — beides schließt sich aus.
QNG Plus (oder QNG Premium) ist die Voraussetzung für KfW 298 — das einzige KfW-Programm, das Kapitalanlegern und Vermietern offensteht. Der Unterschied liegt nicht im Zinssatz (beide Programme bieten identische Konditionen aus Bundesmitteln), sondern in der Kredithöhe: QNG Plus ermöglicht bis zu 150.000 € KfW-Kredit je Wohneinheit statt 100.000 €. Für Kapitalanleger, die Sonder-AfA und maximale KfW-Förderung kombinieren möchten, ist QNG Plus der relevante Standard.
QNG Basic kann theoretisch § 7b erfüllen — ein Objekt mit QNG Basic würde aber KfW 298 und den höheren Kreditbetrag verpassen. Für die Vollkombination aus § 7b und maximalem KfW-Kredit ist QNG Plus oder QNG Premium erforderlich.
[→ Artikel 1: KfW 40 vs. QNG 40 — der genaue Unterschied]
Welche Vorteile hat QNG 40 für Käufer?
Das QNG-Siegel öffnet Kapitalanlegern vier konkrete Vorteile:
1. Sonder-AfA nach § 7b EStG
Zusätzlich zur regulären AfA können Sie in den ersten vier Jahren je 5 % der Anschaffungskosten steuerlich absetzen — kumuliert 20 % in vier Jahren. Voraussetzung: gültiges QNG-Zertifikat, Bauantrag ab 1. Januar 2023, Kaufpreis max. 4.000 €/m², 10 Jahre Vermietung.
[→ Artikel 2: Sonder-AfA § 7b EStG — alle Details]
2. KfW-Förderung mit zinsgünstigen Darlehen
QNG-40-Objekte sind förderfähig nach KfW 297 (Basic) oder KfW 298 (Plus) mit Darlehen bis zu 150.000 € pro Wohneinheit zu vergünstigten Zinssätzen.
3. Nachweisbare Qualität
Das Zertifikat ist keine Selbstauskunft — es ist ein geprüftes Dokument. Das schützt Sie vor überteuerten, aber schlecht ausgeführten „Greenwashing"-Projekten.
4. Langfristige Zukunftssicherheit
Energieeffiziente, nachhaltig gebaute Objekte sind besser gegen künftige regulatorische Anforderungen (z. B. EU-Taxonomie, Gebäudeenergiegesetz-Verschärfungen) gewappnet. Das sichert den Werterhalt und die Vermietbarkeit.
[→ Artikel 10: Der komplette AfA-Leitfaden für Kapitalanleger]
Welche Vorteile hat QNG 40 für Mieter?
Auch Mieter profitieren — und das macht QNG-40-Objekte besonders attraktiv für die Vermietung:
Niedrige Nebenkosten: Durch den EH-40-Standard sind Heiz- und Energiekosten dauerhaft niedrig. Das ist ein handfestes Argument in Zeiten hoher Energiepreise und erleichtert die Vermietung auch in angespannten Märkten.
Moderner Wohnstandard: QNG-geprüfte Gebäude erfüllen hohe Anforderungen an Raumluftqualität, Schallschutz und thermischen Komfort. Mieter wohnen nachweislich besser.
Barrierefreiheit: Soziokulturelle Qualitätskriterien schließen Barrierefreiheit ein — ein Vorteil, der mit der demografischen Entwicklung immer wichtiger wird.
Das Ergebnis für den Kapitalanleger: höhere Mieterzufriedenheit, geringere Fluktuation, stabilere Mieteinnahmen.
Wie erkenne ich ein QNG-zertifiziertes Objekt?
Drei Schritte zur sicheren Prüfung:
Schritt 1: Zertifikat anfordern
Lassen Sie sich das vollständige QNG-Zertifikat vorlegen — inklusive der ausstellenden Stelle (DGNB, BNB, NaWoh oder BNK), dem Zertifizierungslevel (Basic oder Plus) und dem Ausstellungsdatum.
Schritt 2: Bauantragsdatum prüfen
Der Bauantrag muss nach dem 1. Januar 2023 gestellt worden sein, um die Sonder-AfA nach § 7b EStG nutzen zu können. Dieses Datum lässt sich aus den Projektunterlagen oder der Baugenehmigung entnehmen.
Schritt 3: Kaufpreisgrenze beachten
Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf 4.000 €/m² Wohnfläche begrenzt. Liegt der tatsächliche Kaufpreis darüber, wird die Abschreibung dennoch nur auf Basis dieser Grenze berechnet.
Wenn ein Anbieter diese Unterlagen nicht vollständig vorlegen kann oder will, ist Vorsicht angebracht.
Häufige Fragen zu QNG 40
Ist QNG dasselbe wie KfW?
Nein. KfW ist die staatliche Förderbank, die Darlehen und Zuschüsse vergibt. QNG ist ein Nachhaltigkeitszertifikat, das von unabhängigen Stellen ausgestellt wird. Beide hängen zusammen — ein QNG-Zertifikat ist Voraussetzung für bestimmte KfW-Programme —, sind aber eigenständige Systeme. Die genaue Abgrenzung finden Sie in [→ Artikel 1: KfW 40 vs. QNG 40](/kfw-40-vs-qng-40-unterschied).
Kann ich auch ohne QNG-Zertifikat von KfW-Förderung profitieren?
Ja, aber eingeschränkt. KfW 297 setzt lediglich den EH-40-Standard voraus, nicht zwingend das QNG-Zertifikat (je nach aktueller Programmversion). Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist ohne gültiges QNG-Zertifikat nicht möglich.
Wie lange ist das QNG-Zertifikat gültig?
Das Zertifikat wird für das fertiggestellte Gebäude ausgestellt und ist dauerhaft gültig, sofern keine wesentlichen baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Für steuerliche Zwecke zählt das Vorliegen zum Zeitpunkt der Anschaffung.
Lohnt sich QNG 40 auch bei niedrigerem Steuersatz?
Die Sonder-AfA entfaltet ihre stärkste Wirkung bei hohem Steuersatz (42–45 %). Bei einem Steuersatz von 30 % ist der Effekt geringer, aber weiterhin relevant. Entscheidend ist die Gesamtrechnung aus KfW-Zinsvorteil, Steuerersparnis und Mietrendite.
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Die hier dargestellten steuerlichen Zusammenhänge dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie einen Steuerberater für Ihre persönliche Situation.
Alle Angaben zum Steuerrecht beziehen sich auf den Stand Mai 2026. Steuerliche Regelungen können sich ändern.
Quellen: § 7b EStG (Jahressteuergesetz 2022), Gebäudeenergiegesetz (GEG), KfW-Merkblätter Programme 297/298, Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen — Anforderungen QNG, Stand Mai 2026
