Was ist QNG 40? Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude einfach erklärt.
QNG 40 steht für Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude auf dem Energieeffizienz-Niveau EH 40 — ein unabhängiges Zertifikat, das von akkreditierten Zertifizierungsstellen vergeben wird und weit mehr prüft als den bloßen Energieverbrauch.
Für Kapitalanleger ist dieses Siegel die Eintrittskarte zu den attraktivsten Steuer- und Fördervorteilen, die das deutsche Immobilienrecht aktuell bietet.
Was bedeutet QNG 40?
QNG steht für Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude — ein staatlich anerkanntes Zertifizierungssystem für Neubauten in Deutschland. Die Zahl 40 beschreibt den Energiestandard: Ein QNG-40-Gebäude erfüllt die Anforderungen eines Effizienzhauses 40 (EH 40), verbraucht also maximal 40 % der Primärenergie, die ein Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verbrauchen dürfte.
Das QNG-Siegel wurde durch das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) als Voraussetzung für die Sonder-AfA nach § 7b EStG gesetzlich verankert. Ohne gültiges QNG-Zertifikat kein Anspruch auf diese Sonderabschreibung.
Wichtig: EH 40 allein genügt nicht. Das Gebäude muss zusätzlich das QNG-Zertifikat tragen, das über den Energiestandard hinaus weitere Qualitätskriterien bewertet.
Wie wird das QNG-Siegel vergeben?
Das QNG-Siegel wird ausschließlich von akkreditierten, unabhängigen Zertifizierungsstellen vergeben — nicht vom Hersteller, nicht vom Bauträger selbst. Anerkannte Zertifizierungssysteme sind:
- DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen)
- BNB (Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen — staatliches System des Bundesbauministeriums)
- NaWoh (Bewertungssystem Nachhaltiger Wohnungsbau)
- BNK (Bewertungssystem Nachhaltiger Kleinwohnhausbau)
Das Verfahren ist mehrstufig: Zunächst wird ein Qualitätssicherungsbericht erstellt, dann prüft ein unabhängiger Sachverständiger vor Ort, ob die geplanten und ausgeführten Maßnahmen den Anforderungen entsprechen. Das Ergebnis ist ein verbrieftes, nachprüfbares Dokument — keine Selbstauskunft des Bauträgers.
Als Käufer können Sie das ausgestellte Zertifikat verlangen und prüfen, von welcher Stelle es ausgestellt wurde. Ein seriöser Anbieter legt es unaufgefordert vor.
Was prüft das QNG?
Das QNG bewertet Gebäude in vier Qualitätsdimensionen — weit über den Energieverbrauch hinaus:
1. Ökologische Qualität
Primärenergiebedarf, CO₂-Emissionen über den Lebenszyklus, Ressourceneffizienz, Flächeninanspruchnahme, Einsatz umweltverträglicher Baustoffe.
2. Soziokulturelle und funktionale Qualität
Thermischer und akustischer Komfort, Raumluftqualität, Barrierefreiheit, Aufenthaltsqualität, Nutzungsflexibilität.
3. Technische Qualität
Langlebigkeit und Robustheit der Konstruktion, Rückbaubarkeit, Schutz vor äußeren Einwirkungen, Qualität der Gebäudetechnik.
4. Prozessqualität
Qualität der Planung, der Ausführung und der Dokumentation — nicht nur das Ergebnis, sondern auch der Weg dorthin wird bewertet.
Der Unterschied zu einem reinen Energieausweis liegt in dieser Breite: Das QNG gibt ein vollständiges Bild der Gebäudequalität, das langfristig für den Werterhalt der Immobilie relevant ist.
Mit QNG oder ohne: der Unterschied bei der Förderung
Das QNG wird in zwei Qualitätsniveaus vergeben – QNG-PLUS und QNG-PREMIUM. Beide genügen als Nachweis für die Sonder-AfA nach § 7b EStG (BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rn. 19). Den Unterschied macht deshalb nicht die Stufe, sondern ob überhaupt ein Siegel vorliegt:
| Merkmal | ohne QNG | mit QNG (PLUS oder PREMIUM) |
|---|---|---|
| Energiestandard | EH 40 | EH 40 |
| Nachhaltigkeitszertifikat | keines | QNG-Siegel, vergeben nach Fertigstellung durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle |
| KfW-Förderstufe | Klimafreundliches Wohngebäude | Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG |
| Max. KfW-Kredit je WE | bis 100.000 € | bis 150.000 € |
| Sonder-AfA § 7b | nein | ja, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind |
KfW 297 setzt Eigennutzung voraus und ist damit für Kapitalanleger nicht zugänglich. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG setzt Vermietung voraus — beides schließt sich aus.
Für Kapitalanleger und Vermieter ist KfW 298 das passende Programm, KfW 297 bleibt Selbstnutzern vorbehalten. Der Unterschied zwischen einem Objekt mit und ohne QNG liegt nicht im Zinssatz (beide Förderstufen bieten identische Konditionen), sondern in der Kredithöhe: Mit QNG-Siegel sind bis zu 150.000 € KfW-Kredit je Wohneinheit möglich, ohne Siegel bis zu 100.000 €.
KfW 40 vs. QNG 40 — der genaue Unterschied
Welche Vorteile hat QNG 40 für Käufer?
Das QNG-Siegel öffnet Kapitalanlegern vier konkrete Vorteile:
1. Sonder-AfA nach § 7b EStG
Zusätzlich zur regulären AfA können Sie in den ersten vier Jahren je 5 % der Anschaffungskosten steuerlich absetzen — kumuliert 20 % in vier Jahren. Voraussetzung: gültiges QNG-Zertifikat, Bauantrag ab 1. Januar 2023, Baukosten max. 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m², 10 Jahre Vermietung.
Sonder-AfA § 7b EStG — alle Details
2. KfW-Förderung mit zinsgünstigen Darlehen
QNG-40-Objekte sind förderfähig nach KfW 298 (Kapitalanlage) bzw. KfW 297 (Selbstnutzung) – mit QNG-Siegel mit Darlehen bis zu 150.000 € pro Wohneinheit zu vergünstigten Zinssätzen.
3. Nachweisbare Qualität
Das Zertifikat ist keine Selbstauskunft — es ist ein geprüftes Dokument. Das schützt Sie vor überteuerten, aber schlecht ausgeführten „Greenwashing"-Projekten.
4. Langfristige Zukunftssicherheit
Energieeffiziente, nachhaltig gebaute Objekte sind besser gegen künftige regulatorische Anforderungen (z. B. EU-Taxonomie, Gebäudeenergiegesetz-Verschärfungen) gewappnet. Das sichert den Werterhalt und die Vermietbarkeit.
Der komplette AfA-Leitfaden für Kapitalanleger
Welche Vorteile hat QNG 40 für Mieter?
Auch Mieter profitieren — und das macht QNG-40-Objekte besonders attraktiv für die Vermietung:
Niedrige Nebenkosten: Durch den EH-40-Standard sind Heiz- und Energiekosten dauerhaft niedrig. Das ist ein handfestes Argument in Zeiten hoher Energiepreise und erleichtert die Vermietung auch in angespannten Märkten.
Moderner Wohnstandard: QNG-geprüfte Gebäude erfüllen hohe Anforderungen an Raumluftqualität, Schallschutz und thermischen Komfort. Mieter wohnen nachweislich besser.
Barrierefreiheit: Soziokulturelle Qualitätskriterien schließen Barrierefreiheit ein — ein Vorteil, der mit der demografischen Entwicklung immer wichtiger wird.
Das Ergebnis für den Kapitalanleger: höhere Mieterzufriedenheit, geringere Fluktuation, stabilere Mieteinnahmen.
Wie erkenne ich ein QNG-zertifiziertes Objekt?
Drei Schritte zur sicheren Prüfung:
Schritt 1: Zertifikat anfordern
Lassen Sie sich das vollständige QNG-Zertifikat vorlegen — inklusive der ausstellenden Stelle , der Stufe (QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM) und dem Ausstellungsdatum.
Schritt 2: Bauantragsdatum prüfen
Der Bauantrag muss ab dem 1. Januar 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein, um die Sonder-AfA nach § 7b EStG nutzen zu können. Dieses Datum lässt sich aus den Projektunterlagen oder der Baugenehmigung entnehmen.
Schritt 3: Kostengrenzen beachten
Die Baukosten dürfen 5.200 € je m² nicht übersteigen, sonst entfällt die Sonder-AfA ganz. Die Bemessungsgrundlage ist zusätzlich auf 4.000 € je m² begrenzt – bezogen auf die Wohnfläche zuzüglich Nebenräume, Garagen und anteiliger Gemeinschaftsflächen. Maßgeblich sind die Kosten des Gebäudes, nicht der Kaufpreis einschließlich Grundstück.
Wenn ein Anbieter diese Unterlagen nicht vollständig vorlegen kann oder will, ist Vorsicht angebracht.
Kurz beantwortet: QNG, KfW und Zertifikat
Kann ich auch ohne QNG-Zertifikat von KfW-Förderung profitieren?
Ja, aber eingeschränkt. KfW 297 setzt lediglich den EH-40-Standard voraus, nicht zwingend das QNG-Zertifikat (je nach aktueller Programmversion). Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist ohne gültiges QNG-Zertifikat nicht möglich.
Wie lange ist das QNG-Zertifikat gültig?
Das Zertifikat wird für das fertiggestellte Gebäude ausgestellt und ist dauerhaft gültig, sofern keine wesentlichen baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Die Zertifizierung erfolgt nach der Baufertigstellung auf Basis der tatsächlich realisierten Gebäudequalität (BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rn. 19).
Lohnt sich QNG 40 auch bei niedrigerem Steuersatz?
Die Sonder-AfA entfaltet ihre stärkste Wirkung bei hohem Steuersatz (42–45 %). Bei einem Steuersatz von 30 % ist der Effekt geringer, aber weiterhin relevant. Entscheidend ist die Gesamtrechnung aus KfW-Zinsvorteil, Steuerersparnis und Mietrendite.
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Sie möchten wissen, ob ein konkretes QNG-40-Objekt alle Voraussetzungen für Sonder-AfA und KfW-Förderung erfüllt? Wir prüfen das für Sie — transparent und ohne Kosten.
Die hier dargestellten steuerlichen Zusammenhänge dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie einen Steuerberater für Ihre persönliche Situation.
Alle Angaben zum Steuerrecht beziehen sich auf den Stand Mai 2026. Steuerliche Regelungen können sich ändern.
Quellen: § 7b EStG (Jahressteuergesetz 2022), Gebäudeenergiegesetz (GEG), KfW-Merkblätter Programme 297/298, Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen — Anforderungen QNG, Stand Mai 2026
Häufige Fragen zu QNG 40
Was bedeutet QNG 40?
QNG 40 steht für Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude auf dem Energieeffizienz-Niveau EH 40. Das QNG ist ein unabhängiges Zertifikat, das von akkreditierten Zertifizierungsstellen vergeben wird und neben dem Energieverbrauch auch ökologische, soziokulturelle, technische und Prozessqualität prüft. Die Zahl 40 gibt an, dass das Gebäude maximal 40 % der Primärenergie eines GEG-Referenzgebäudes verbraucht.
Ist QNG dasselbe wie KfW?
Nein. KfW ist die staatliche Förderbank, die zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse vergibt. QNG ist ein Nachhaltigkeitszertifikat, das von unabhängigen Zertifizierungsstellen ausgestellt wird. Beide hängen zusammen: Ein QNG-Zertifikat ist Voraussetzung für bestimmte KfW-Programme (297/298) und für die Sonder-AfA nach § 7b EStG — sie sind aber eigenständige Systeme.
Welche QNG-Stufen gibt es?
Das QNG wird in zwei Qualitätsniveaus vergeben: QNG-PLUS und QNG-PREMIUM. Beide sind als Nachweis für die Sonder-AfA nach § 7b EStG geeignet (BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rn. 19) und berechtigen bei der KfW zur Förderstufe mit QNG, also zu bis zu 150.000 € Kredit je Wohneinheit; ohne QNG-Siegel sind es bis zu 100.000 €. Der Zinssatz ist in beiden Förderstufen und in beiden Programmen gleich. KfW 297 ist Selbstnutzern vorbehalten, Kapitalanleger beantragen KfW 298. Quelle: KfW Produktinfo 297/298, Stand 16.12.2025.
Welche Steuervorteile bietet ein QNG-40-Objekt?
Mit einem QNG-zertifizierten Neubau können Kapitalanleger die Sonder-AfA nach § 7b EStG nutzen: 5 % der Anschaffungskosten pro Jahr über 4 Jahre, kumuliert 20 % zusätzliche Abschreibung. Voraussetzungen sind: gültiges QNG-Zertifikat, Bauantrag ab 1. Januar 2023, Baukosten max. 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m², 10 Jahre Vermietung. Diese Sonder-AfA kann mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG kombiniert werden.
Wer vergibt das QNG-Siegel?
Das QNG-Siegel wird ausschließlich von akkreditierten, unabhängigen Zertifizierungsstellen vergeben — nicht vom Bauträger selbst. Anerkannte Systeme sind: DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen), BNB (Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen), NaWoh (Nachhaltiger Wohnungsbau) und BNK (Bewertungssystem Nachhaltiger Kleinwohnhausbau). Das Verfahren umfasst eine unabhängige Prüfung durch externe Sachverständige.
Wie erkenne ich, ob eine Immobilie wirklich QNG-zertifiziert ist?
Verlangen Sie das vollständige QNG-Zertifikat mit Angabe der ausstellenden Stelle, der Stufe (QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM) und dem Ausstellungsdatum. Prüfen Sie außerdem das Bauantragsdatum (ab dem 1. Januar 2023 und vor dem 1. Oktober 2029, für die Sonder-AfA nach § 7b EStG) sowie die Kostengrenzen: Baukosten höchstens 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 €/m². Ein seriöser Anbieter legt diese Unterlagen unaufgefordert vor.
