Was ist die AfA bei Immobilien und welche Methoden gibt es?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) erfasst die steuerlich anerkannte Wertminderung eines Gebäudes durch Nutzung und Zeit. Sie wird als Werbungskosten in Anlage V der Einkommensteuererklärung geltend gemacht. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig — nicht der Grundstückswert. Für vermietete Wohnimmobilien gibt es drei relevante Methoden: (1) Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: 3 % p.a. für Neubauten ab 2023 (33 Jahre), 2 % für ältere Gebäude. (2) Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % p.a. vom jeweils verbleibenden Restbuchwert — gilt für Bauanträge ab 1. Oktober 2023. (3) Sonder-AfA nach § 7b EStG: zusätzlich 5 % der ursprünglichen Bemessungsgrundlage pro Jahr, vier Jahre lang — ausschließlich für QNG-zertifizierte Objekte mit Bauantrag ab 2023.

Was ist besser: lineare oder degressive AfA für Kapitalanleger?

Für Kapitalanleger mit Spitzensteuersatz (42–45 %) und einem Neubau mit Bauantrag ab Oktober 2023 ist die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG fast immer die bessere Wahl. Grund: Die höchsten Abschreibungsbeträge fallen genau in die kostenintensivsten frühen Jahre der Finanzierung. Vergleich bei 340.000 € Gebäudewert, Jahr 1: Lineare AfA (3 %): 10.200 € Abschreibung → 4.284 € Steuerersparnis (42 %). Degressive AfA (5 % Restwert): 17.000 € → 7.140 € Steuerersparnis. Der Wechsel von degressiv zu linear ist einmalig und unwiderruflich möglich (§ 7 Abs. 5a EStG Satz 4) und empfiehlt sich nach 12–15 Jahren. Die lineare Methode ist sinnvoller, wenn der Steuersatz absehbar sinkt oder der Bauantrag vor Oktober 2023 lag.

Welche Voraussetzungen gelten für die Sonder-AfA nach § 7b EStG?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG (Jahressteuergesetz 2022) setzt voraus: (1) QNG-Zertifikat (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) der Stufe QNG-Plus oder QNG-Premium. (2) Bauantrag ab 1. Januar 2023. (3) Erwerb im Fertigstellungsjahr oder im darauffolgenden Kalenderjahr. (4) Entgeltliche Vermietung — Eigennutzung schließt die Förderung aus. (5) Mindestens 10 Jahre Vermietung — vorzeitiger Verkauf oder Eigennutzung führt zur Nachversteuerung. (6) Bemessungsgrundlage maximal 4.000 € pro m² Wohnfläche. Die Sonder-AfA beträgt 5 % der Bemessungsgrundlage pro Jahr, gilt im Anschaffungsjahr und den drei Folgejahren, und ist vollständig mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG kombinierbar.

Wie hoch ist die Steuerersparnis bei Kombination aller drei AfA-Methoden?

Für QNG-zertifizierte Neubauten mit Bauantrag ab Oktober 2023 ist die optimale Kombination: Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) + Sonder-AfA (§ 7b EStG). Beide zusammen ergeben bei 340.000 € Gebäudewert: Jahr 1: 17.000 € + 17.000 € = 34.000 € → Steuerersparnis 14.280 € (42 %). Summe Jahre 1–4: 131.068 € Gesamtabschreibung = 38,5 % des Gebäudewerts → 55.048 € Steuerersparnis. Zum Vergleich: Mit linearer AfA (3 %) allein wären es in denselben 4 Jahren nur 40.800 € Abschreibung → 17.136 € Steuerersparnis. Die Kombination ist rund dreimal so wirksam wie die lineare Methode allein.

Was passiert mit der geltend gemachten AfA beim Verkauf der Immobilie?

Die AfA mindert den steuerlichen Buchwert des Gebäudes. Bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist nach § 23 EStG erhöht die kumulative AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn: Gewinn = Verkaufspreis − steuerlicher Buchwert (= Anschaffungskosten minus geltend gemachte AfA) − Veräußerungskosten. Dieser Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei einem Verkauf nach Ablauf der 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG ist der gesamte Veräußerungsgewinn steuerfrei — es erfolgt keine Rückforderung der geltend gemachten AfA-Beträge. Die steuerliche Logik: Wer aggressiv abschreibt und lange hält, maximiert sowohl die laufende Steuerersparnis als auch den steuerfreien Exit.

AfA-Leitfaden: Alle Abschreibungsmethoden für vermietete Immobilien im Überblick

Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes steuerlich abschreiben — das ist die Absetzung für Abnutzung (AfA). Welche Methode die beste ist, hängt vom Objekt, dem Kaufjahr und dem persönlichen Steuersatz ab. Dieser Leitfaden gibt den vollständigen Überblick.

Was ist die AfA bei Immobilien?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) erfasst die steuerlich anerkannte Wertminderung eines Gebäudes durch Nutzung und Zeitablauf. Sie wird als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung (Anlage V) geltend gemacht und mindert das zu versteuernde Einkommen.

Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig — nicht der Grundstücksanteil. Der Grundstückswert unterliegt keiner Abnutzung und wird nicht abgeschrieben.

Die AfA-Basis ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises (zuzüglich direkt zurechenbarer Anschaffungsnebenkosten wie Notar und Grunderwerbsteuer, die anteilig auf Gebäude entfallen).

Die drei relevanten AfA-Methoden

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Die klassische Methode. Jedes Jahr wird ein fixer Prozentsatz der ursprünglichen Anschaffungskosten abgeschrieben — gleichbleibend über die gesamte Nutzungsdauer.

Für QNG-40-Neubauten (Bauantrag ab Oktober 2023, Fertigstellung ab 2023) gilt die 3 %-Variante.

Charakteristik: Einfach, planbar, gleichmäßig. Nachteil für Gutverdiener: In den frühen, kostenintensiven Jahren der Finanzierung nur moderate Steuerentlastung.

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Neu eingeführt durch das Wachstumschancengesetz 2024. Statt eines fixen Betrags werden jährlich 5 % des jeweils verbleibenden Restbuchwerts abgeschrieben — der Abschreibungsbetrag sinkt jedes Jahr leicht.

Fertigstellung	Satz	Nutzungsdauer	Basis (EStG)
Ab 1. Januar 2023	3 % p.a.	33 Jahre	§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG n.F.
1. Jan. 1925 – 31. Dez. 2022	2 % p.a.	50 Jahre	§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG
Vor 1. Januar 1925	2,5 % p.a.

Merkmal	Wert
Satz	5 % p.a. vom Restbuchwert
Gilt für	Wohngebäude mit Bauantrag ab 01.10.2023
Befristung	Bauantrag bis 30.09.2029
Nutzungsdauer	Theoretisch unbegrenzt (5 % von positivem Restbuchwert)
Wechsel	Einmalig, unwiderruflich von degressiv zu linear möglich
Rechtsgrundlage	§ 7 Abs. 5a EStG

Charakteristik: Höchste Abschreibungsbeträge in den frühen Jahren — genau dann, wenn die Zinslast am größten ist. Für Kapitalanleger mit Spitzensteuersatz in der Regel die bessere Wahl gegenüber der linearen AfA.

[→ Artikel 6: Lineare vs. degressive AfA — der vollständige Vergleich

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Die Zusatzabschreibung für QNG-zertifizierte Objekte. Wird auf denselben Gebäudeanteil berechnet wie die reguläre AfA — aber auf die unveränderte ursprüngliche Bemessungsgrundlage, nicht den sinkenden Restbuchwert.

Charakteristik: Ausschließlich für QNG-zertifizierte Neubauten. Liefert in den ersten vier Jahren eine außergewöhnlich hohe Gesamt-AfA in Kombination mit der degressiven Methode. Nicht für Eigennutzer geeignet.

[→ Artikel 2: Sonder-AfA § 7b EStG — alle Details]

Kombinationen und Kompatibilität

Merkmal	Wert
Satz	5 % p.a. der Bemessungsgrundlage
Förderzeitraum	4 Jahre (Anschaffungsjahr + 3 Folgejahre)
Bemessungsgrundlage	Anschaffungskosten, max. 4.000 €/m² Wohnfläche
QNG erforderlich?	Ja — QNG-Plus oder QNG-Premium
Bauantrag	Ab 1. Januar 2023
Mindesthaltefrist	10 Jahre Vermietung
Eigennutzung	Schädlich — führt zu Nachversteuerung
Kombinierbar mit	§ 7 Abs. 5a EStG (degressiv) & § 7 Abs. 4 EStG (linear)

Kombination	Möglich?	Hinweis
Lineare AfA + Sonder-AfA § 7b	Ja	Beide nebeneinander möglich.
Degressive AfA + Sonder-AfA § 7b	Ja	Optimale Kombination für QNG-40.
Lineare AfA + Degressive AfA	Nein	Nur eine Methode wählbar; Wechsel einmalig möglich.
Wechsel degressiv → linear	Ja (einmalig)	Unwiderruflich, § 7 Abs. 5a EStG Satz 4.
Wechsel linear → degressiv	Nein	Nicht zulässig.

[→ Artikel 3: AfA-Kombination mit Rechenbeispiel]

Übersicht: Welche Methode für welches Objekt?

Objekt	Empfehlung
QNG-40-Neubau (Bauantrag ab 10/2023), Vermietung, Spitzensteuersatz	Degressive AfA § 7 Abs. 5a + Sonder-AfA § 7b EStG
Neubau ohne QNG (Bauantrag ab 10/2023), Vermietung	Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG
Neubau (Fertigst. ab 2023, Bauantrag vor 10/2023)	Lineare AfA 3 % § 7 Abs. 4 EStG n.F.
Bestandsimmobilie (Fertigst. 1925–2022)	Lineare AfA 2 % § 7 Abs. 4 EStG
Eigennutzung	Keine AfA (AfA nur bei Vermietung abziehbar)

Rechenbeispiel: Alle drei Methoden im Vergleich

Gebäudewert: 340.000 €, Steuersatz 42 %, Jahr 1

Methode	Abschreibung Jahr 1	Steuerersparnis Jahr 1
Linear 3 %	10.200 €	4.284 €
Degressiv 5 %	17.000 €	7.140 €
Degressiv + Sonder-AfA	34.000 €	14.280 €

Die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA liefert im ersten Jahr mehr als dreimal so viel Steuerersparnis wie die lineare Methode — und mehr als doppelt so viel wie die degressive AfA allein.

AfA und der steuerfreie Verkauf

Die geltend gemachte AfA mindert den steuerlichen Buchwert des Gebäudes. Bei einem Verkauf vor Ablauf der 10-Jahres-Spekulationsfrist nach § 23 EStG erhöht sie den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Bei einem Verkauf nach Ablauf der Frist spielt der Buchwert steuerlich keine Rolle — der gesamte Gewinn ist steuerfrei.

Das bedeutet: Die aggressive Nutzung von AfA-Hebeln (degressive AfA + Sonder-AfA) ist dann am vorteilhaftesten, wenn der Anleger das Objekt mindestens 10 Jahre hält. Der Steuervorteil aus der AfA ist dann dauerhaft realisiert und wird beim steuerfreien Verkauf nicht zurückgefordert.

[→ Artikel 9: Steuerfreier Verkauf nach § 23 EStG]

AfA in der Steuererklärung: Wo wird sie eingetragen?

Die AfA wird in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der Einkommensteuererklärung eingetragen. Die Belege (Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung Gebäude/Grund, QNG-Zertifikat für § 7b) sollten vollständig beim Steuerberater vorliegen.

Für die Kaufpreisaufteilung (Gebäude vs. Grundstücksanteil) empfiehlt sich eine professionelle Bewertung oder die Verwendung des Bundesfinanzministerium-Arbeitshilfe-Tools — der Finanzamtsansatz kann von einer selbst gewählten Aufteilung abweichen.

Fazit

Für QNG-40-Neubauobjekte mit Bauantrag ab Oktober 2023 ist die Kombination aus degressiver AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und Sonder-AfA nach § 7b EStG der steuerlich stärkste Abschreibungshebel, den das deutsche Steuerrecht Privatanlegern derzeit bietet. In den ersten vier Jahren werden bis zu 38,5 % des Gebäudewerts steuerlich abgeschrieben — bei 42 % Steuersatz bedeutet das eine Steuerersparnis von über 55.000 Euro bei 340.000 € Gebäudeanteil.

Dieser Hebel ist zeitlich begrenzt — die Sonder-AfA endet nach vier Jahren, die degressive AfA läuft weiter. Wer heute in ein QNG-40-Objekt investiert, sichert sich die aktuelle Gesetzeslage für das konkrete Objekt.

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Die hier dargestellten steuerlichen Zusammenhänge dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie einen Steuerberater für Ihre persönliche Situation.

Alle Angaben zum Steuerrecht beziehen sich auf den Stand Mai 2026. Steuerliche Regelungen können sich ändern.

Quellen: § 7 Abs. 4 EStG (Lineare AfA), § 7 Abs. 5a EStG (Degressive AfA, Wachstumschancengesetz 2024), § 7b EStG (Sonder-AfA, Jahressteuergesetz 2022), § 23 EStG, BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung, Stand Mai 2026