KfW 297 und 298: Welche Förderung steht Immobilienkäufern zu?
KfW 297 und KfW 298 sind die aktuellen Kreditprogramme der KfW für den Kauf oder Bau klimafreundlicher Neubauten im Energieeffizienzhaus-40-Standard — mit zinsgünstigen Darlehen von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit. Für Kapitalanleger, die eine QNG-zertifizierte Eigentumswohnung erwerben, ist KfW 298 das relevante Programm — und es lässt sich vollständig mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG kombinieren.
Was sind KfW 297 und KfW 298?
Das Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude" der KfW-Bankengruppe besteht aus zwei eng verwandten Produkten:
KfW 297 richtet sich ausschließlich an natürliche Personen, die das Wohngebäude oder die Wohneinheit selbst bewohnen (private Selbstnutzung). Für Kapitalanleger oder Vermieter ist dieses Programm nicht zugänglich.
KfW 298 richtet sich an alle übrigen Investierenden, die das Objekt nicht selbst bewohnen — also Vermieter, Kapitalanleger, Wohneigentumsgemeinschaften, Unternehmen und andere. Dies ist damit das relevante Programm für jeden, der eine Neubau-ETW als Kapitalanlage erwirbt.
Der Energiestandard ist für beide Programme identisch: mindestens Effizienzhaus 40 (EH 40) mit Lebenszyklusanalyse (LCA). Die maximale Darlehenshöhe hängt nicht von der Programmnummer ab, sondern von der Förderstufe: ohne QNG bis zu 100.000 € pro Wohneinheit, mit QNG-Zertifizierung bis zu 150.000 € — jeweils in beiden Programmen.
Beide Programme wurden zum 2. März 2026 von der KfW mit verbesserten Konditionen ausgestattet. Wer eine QNG-zertifizierte Neubau-ETW als Kapitalanlage erwirbt, fällt automatisch unter KfW 298 — und kann die Förderstufe „mit QNG" mit bis zu 150.000 € Kreditvolumen nutzen.
[→ Artikel 1: KfW 40 vs. QNG 40 — der Unterschied erklärt]
Wer kann KfW 297/298 beantragen?
Antragsberechtigt sind:
Für KfW 297 (Selbstnutzung) antragsberechtigt sind ausschließlich:
- Natürliche Personen, die das Wohngebäude oder die Wohneinheit selbst bewohnen
Für KfW 298 (Nicht-Selbstnutzung) antragsberechtigt sind:
- Kapitalanleger und Vermieter, die das Objekt vermieten möchten
- Wohneigentumsgemeinschaften
- Unternehmen, einschließlich Wohnungsbaugenossenschaften
- Sonstige juristische Personen des Privatrechts
Gerade für Investoren, die eine QNG-40-Neubau-ETW als Kapitalanlage erwerben und Steuervorteile über § 7b EStG nutzen möchten, ist KfW 298 das relevante und einzige infrage kommende Programm.
Wichtig: Gefördert wird der Erstwerber — wer ein Bestandsobjekt kauft, das bereits von einem Vorbesitzer bewohnt wurde, ist nicht antragsberechtigt. Das Programm gilt ausschließlich für Neubauten (Erstbezug) oder den Erstkauf einer neu fertiggestellten Wohneinheit.
Wie hoch ist die Förderung?
Das KfW-Darlehen beläuft sich auf maximal 150.000 Euro pro Wohneinheit — unabhängig vom Kaufpreis. Dieser Betrag ist kein Zuschuss, sondern ein zinsgünstiges Darlehen, das über die Hausbank ausgereicht wird.
Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 350.000 Euro für eine Neubau-ETW bedeutet das: Rund 43 % des Kaufpreises können zu KfW-Konditionen finanziert werden — zu einem Zinssatz, der deutlich unter dem Kapitalmarktniveau liegt.
Konditionen Stand Mai 2026 (KfW 298, EH 40 mit QNG-Plus):
| Merkmal | Wert |
|---|---|
| Nominaler Zinssatz (10 Jahre Laufzeit, 2 tilgungsfrei) | ab 1,62 % p.a. |
| Effektivzins (10 Jahre Laufzeit, 2 tilgungsfrei) | 1,63 % p.a. |
| Effektivzins (25 Jahre Laufzeit, 3 tilgungsfrei) | 2,54 % p.a. |
| Effektivzins (35 Jahre Laufzeit, 5 tilgungsfrei) | 2,68 % p.a. |
| Maximale Darlehenssumme | 150.000 € / Wohneinheit |
| Tilgungsfreie Jahre | bis zu 5 Jahre |
Stand: 29. Mai 2026 — aktuelle Konditionen täglich aktualisiert unter [kfw.de]
Hinweis EH55-Variante: Seit Dezember 2025 enthält KfW 297/298 befristet auch eine EH55-Förderstufe mit Effektivzinsen ab 1,00 % p.a. (Stand Mai 2026). Diese gilt jedoch ausschließlich für den Effizienzhaus-55-Standard — nicht für QNG-40-Objekte (EH40). Für QNG-zertifizierte Neubau-ETW bleiben die EH40-Konditionen maßgeblich.
Zum Vergleich: Bei einem marktüblichen Zinssatz von 4,0 % und einem Kredit von 150.000 € über 10 Jahre entstehen Zinskosten von rund 61.000 €. Mit dem KfW-Zinssatz von 1,62 % sind es rund 24.300 € — eine Ersparnis von rund 37.000 € allein durch die Programmnutzung.
Welche Konditionen hat das Darlehen?
Das KfW-Darlehen 297/298 bietet Kreditnehmern erhebliche Flexibilität in der Strukturierung:
Laufzeitvarianten: 10, 25 oder 35 Jahre. Kürzere Laufzeiten gehen mit niedrigerem Zinssatz einher; längere Laufzeiten bieten Planungssicherheit bei etwas höherem Zins.
Tilgungsfreijahre: Bis zu 5 tilgungsfreie Jahre sind möglich. In diesem Zeitraum werden nur Zinsen gezahlt, keine Tilgung. Für Kapitalanleger kann diese Option in den ersten Jahren sinnvoll sein, da die Steuerlast durch AfA-Abschreibungen ohnehin stark reduziert wird und der Cashflow zunächst optimiert werden kann.
Zinsbindung: Während der vereinbarten Zinsbindungsperiode ist der Zinssatz fest. Nach Ablauf der Zinsbindung besteht die Möglichkeit zur Anschlussfinanzierung.
Auszahlung: Die Mittel werden nach Baufertigstellung oder Kaufabwicklung ausgezahlt, sobald die entsprechenden Nachweise (Energieausweis, ggf. QNG-Zertifikat) vorliegen.
Hinweis: Zinssätze und Konditionen der KfW ändern sich regelmäßig in Abhängigkeit vom Kapitalmarkt. Bitte prüfen Sie die tagesaktuellen Werte stets direkt unter [kfw.de]
Schritt-für-Schritt: So beantragen Sie KfW 297/298
Der Antragsprozess folgt einem klar definierten Ablauf — der wichtigste Grundsatz dabei lautet: Der Antrag muss vor Abschluss des Kauf- oder Bauvertrags gestellt sein. Dies ist eine Fördervoraussetzung ohne Ausnahme.
Schritt 1: Objekt und Förderfähigkeit prüfen
Stellen Sie sicher, dass das Objekt den EH-40-Standard erfüllt. Für KfW 298 muss zusätzlich ein QNG-Siegel vorliegen oder verbindlich zugesagt sein. In der Regel weist der Projektentwickler dies nach.
Schritt 2: Hausbank (Durchleitungsbank) kontaktieren
Die KfW vergibt ihre Darlehen nicht direkt an Endkunden. Sie stellen den Antrag bei Ihrer Hausbank oder einer anderen Durchleitungsbank — also dem Kreditinstitut, über das Ihre Hauptfinanzierung läuft.
Schritt 3: Antrag einreichen — VOR dem Kaufvertrag
Ihre Hausbank reicht den Antrag bei der KfW ein. Erst nach Eingang der Förderzusage darf der Kaufvertrag oder Bauvertrag unterzeichnet werden. Dieser Schritt wird von vielen Antragstellern übersehen — mit dem Ergebnis, dass der Förderanspruch verfällt.
Schritt 4: Kaufvertrag / Bauvertrag unterzeichnen
Nach Erhalt der KfW-Zusage können Kauf- oder Bauvertrag abgeschlossen werden.
Schritt 5: Auszahlung
Nach Abschluss des Kauf- oder Bauvertrags und Vorliegen der Kreditunterlagen wird das KfW-Darlehen über die Durchleitungsbank ausgezahlt — bei einer Neubau-ETW in der Regel beim Kaufpreisfälligkeitstermin.
Schritt 6: Nachweise einreichen
Nach Fertigstellung des Gebäudes oder der Wohneinheit reichen Sie die „Bestätigung nach Durchführung" ein — ausgestellt durch einen Energie-Effizienz-Experten. Bei KfW 298 muss zusätzlich das QNG-Zertifikat vorliegen. Diesen Nachweis reichen Sie bei Ihrer Durchleitungsbank ein. Bei einem Erstkauf vom Bauträger stellt dieser die Bestätigung in der Regel zur Verfügung.
Praxishinweis von Busch Finanzdienstleistungen: Wir koordinieren die KfW-Antragstellung für Sie — in Abstimmung mit der Hausbank und dem Projektentwickler. So stellen wir sicher, dass kein Schritt übersehen wird und der Antrag zeitlich korrekt vor dem Kaufvertrag vorliegt.
KfW 297/298 und Sonder-AfA § 7b: Können beide kombiniert werden?
Ja — beide Instrumente sind vollständig kombinierbar. Es gibt keine Regelung, die eine gleichzeitige Nutzung von KfW-Darlehen und der Sonder-AfA nach § 7b EStG ausschließt.
Das bedeutet konkret: Sie können
- ein Darlehen über bis zu 150.000 € zu KfW-Konditionen (ab ca. 1,62 % Nominalzins, Stand Mai 2026) aufnehmen und gleichzeitig
- die Sonder-AfA von 5 % p.a. über 4 Jahre auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises in Anspruch nehmen und gleichzeitig
- die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG von 5 % vom Restwert p.a. nutzen
Diese Kombination aus zinsgünstigem Fremdkapital und maximaler steuerlicher Abschreibung macht QNG-40-Neubauten für Kapitalanleger mit Spitzensteuersatz attraktiv.
[→ Artikel 2: Sonder-AfA § 7b EStG — alle Voraussetzungen im Detail]
Was ist der Unterschied zwischen KfW 297 und KfW 298?
| Programm | Antragsberechtigte Zielgruppe |
|---|---|
| KfW 297 (Selbstnutzung) |
Ausschließlich natürliche Personen, die das Wohngebäude oder die Wohneinheit selbst bewohnen. |
| KfW 298 (Nicht-Selbstnutzung) |
|
Praktische Konsequenz: Kapitalanleger, die § 7b EStG nutzen möchten, sind auf QNG-zertifizierte Objekte angewiesen — und damit automatisch im Programm KfW 298. KfW 297 bleibt für selbstnutzende Bauherren und Käufer interessant, die kein QNG-Objekt erwerben.
[→ Artikel 10: AfA-Leitfaden — alle Abschreibungsmöglichkeiten im Überblick]
Häufige Fehler bei der KfW-Beantragung
Drei Fehler treten in der Praxis besonders häufig auf — alle drei führen zum vollständigen Verlust des Förderanspruchs:
Fehler 1: Antrag nach Unterzeichnung des Kaufvertrags
Die Reihenfolge ist zwingend: Erst Förderzusage, dann Kaufvertrag. Wer bereits unterschrieben hat, kann nachträglich keinen KfW-Antrag mehr stellen. Dieser Fehler ist nicht korrigierbar.
Fehler 2: Falsches Programm gewählt
KfW 297 statt KfW 298 zu beantragen bedeutet, dass Sie maximal 100.000 € statt 150.000 € Kredit je Wohneinheit erhalten — und vor allem: KfW 297 berechtigt nicht zur Kombination mit § 7b EStG, da das QNG-Zertifikat fehlt.
Fehler 3: Fehlende oder verspätete Nachweise
Nach Fertigstellung müssen Energieausweis und QNG-Zertifikat fristgerecht eingereicht werden. Versäumnisse hier können die Auszahlung verzögern oder im Extremfall gefährden.
Fehler 4: Keine Abstimmung mit der Hauptfinanzierung
KfW-Darlehen und Hauptdarlehen müssen aufeinander abgestimmt sein — in Bezug auf Zinsbindung, Tilgungsplan und Auszahlungszeitpunkt. Eine fehlende Koordination kann zu Liquiditätsengpässen führen.
Fazit
KfW 297 und KfW 298 bieten Immobilienkäufern und Kapitalanlegern einen erheblichen Zinsvorteil gegenüber der Marktfinanzierung. Für QNG-zertifizierte Neubau-ETW ist KfW 298 das relevante Programm — mit Zinssätzen ab 1,62 % nominal für 10-jährige Laufzeit (Stand 29. Mai 2026, KfW-Konditionen-Anzeiger) und einem Darlehen von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit.
Die Kombination mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG und der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist vollständig möglich und macht QNG-40-Objekte zu einer der steuerlich und finanziell effizientesten Anlageformen für Gutverdiener in Deutschland.
Der Antrag muss zeitlich korrekt gestellt werden — vor dem Kaufvertrag. Hier liegt der häufigste und kostspieligste Fehler in der Praxis.
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Die hier dargestellten steuerlichen Zusammenhänge dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie einen Steuerberater für Ihre persönliche Situation.*
Alle Angaben beziehen sich auf den Stand 29. Mai 2026. KfW-Konditionen und Zinssätze ändern sich regelmäßig — aktuelle Werte stets unter [kfw.de] prüfen.
Quellen: KfW-Konditionen-Anzeiger (Stand 21.05.2026); KfW-Programminformationen 297/298 „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude" (kfw.de); § 7b EStG (Einkommensteuergesetz); § 7 Abs. 5a EStG.
